Évolution des droits d’enregistrement par région en Belgique en 2024

Les droits d’enregistrement, taxes dues lors de l’achat d’un bien immobilier, ont connu des évolutions significatives ces dernières années dans les trois régions de Belgique. Cet article fait le point sur les changements récents et les perspectives pour 2024 et au-delà.

Région flamande : un système à deux vitesses

Taux réduit pour l’habitation unique

La Flandre a mis en place un système avantageux pour l’achat d’une habitation unique :

• Taux réduit de 3% pour l’achat d’une habitation unique et propre[1][3]
• Applicable depuis 2022, ce taux vise à faciliter l’accès à la propriété pour les jeunes acheteurs et les familles[3]

Augmentation du taux général

Parallèlement, le taux général a été relevé :

• Passage de 10% à 12% pour les autres acquisitions, y compris les résidences secondaires[3]
• Objectif : prévenir la surchauffe du marché immobilier flamand et décourager les investissements spéculatifs[3]

Impact sur le marché

Ces changements ont eu des répercussions notables :

• Baisse des transactions impliquant des investisseurs privés, dissuadés par le taux de 12%[4]
• Dynamisation du marché pour les primo-accédants grâce au taux de 3%

Région de Bruxelles-Capitale : des mesures en faveur des primo-acquéreurs

Augmentation de l’abattement

Bruxelles a renforcé son système d’abattement pour les primo-acquéreurs :

• Depuis le 1er avril 2023, abattement de 200.000€ sur la base imposable (contre 175.000€ auparavant)[2][8]
• Applicable aux biens d’une valeur maximale de 600.000€ (contre 500.000€ précédemment)[8]

Conditions assouplies

Les conditions d’accès à l’abattement ont été revues :

• Délai pour établir sa résidence principale dans le bien acheté porté de 2 à 3 ans[8]
• Possibilité d’extension à 5 ans en cas d’engagement de rénovation énergétique[8]

Abattement supplémentaire pour la rénovation énergétique

Une mesure innovante a été introduite :

• Abattement supplémentaire de 25.000€ par niveau d’amélioration du certificat PEB (minimum 2 niveaux)[8]
• Objectif : encourager la rénovation énergétique du parc immobilier bruxellois

Région wallonne : vers une réforme majeure

Situation actuelle

La Wallonie applique actuellement le taux le plus élevé des trois régions :

• Taux normal de 12,5% pour la plupart des acquisitions[6]
• Taux réduit de 6% pour les habitations modestes, applicable sur une première tranche[6]

Réforme annoncée pour 2025

Le gouvernement wallon a annoncé une réforme importante :

• Réduction du taux à 3% pour l’achat d’une première habitation à partir du 1er janvier 2025[5]
• Objectif : faciliter l’accès à la propriété et dynamiser le marché immobilier wallon

Mesures transitoires

Des dispositions sont prévues pour les propriétaires actuels :

• Délai de 3 ans pour vendre leur ancien bien et bénéficier du nouveau taux de 3%[5]
• Volonté de favoriser la mobilité résidentielle

Comparaison entre les régions

Taux applicables en 2024

Un tableau comparatif des taux actuels dans les trois régions :

Région	Taux normal	Taux réduit (habitation unique)
Flandre	12%	3%
Bruxelles	12,5%	12,5% avec abattement
Wallonie	12,5%	6% (habitations modestes)

Perspectives pour 2025

Évolution attendue des taux avec la réforme wallonne :

Région	Taux normal	Taux réduit (habitation unique)
Flandre	12%	3%
Bruxelles	12,5%	12,5% avec abattement
Wallonie	12,5%	3%

Impact sur le marché immobilier

Stimulation des primo-accessions

Les mesures prises dans les trois régions visent à favoriser l’accès à la propriété :

• Taux réduits et abattements pour les primo-acquéreurs
• Objectif commun de faciliter l’achat d’une première habitation

Freinage des investissements locatifs

L’augmentation des taux pour les résidences secondaires, notamment en Flandre, a un effet dissuasif :

• Baisse des transactions impliquant des investisseurs privés
• Possible impact sur l’offre locative à moyen terme

Encouragement à la rénovation énergétique

Les mesures bruxelloises en faveur de la rénovation énergétique pourraient inspirer les autres régions :

• Incitation fiscale à l’amélioration de la performance énergétique des logements
• Contribution aux objectifs climatiques et énergétiques

Défis et perspectives

Harmonisation inter-régionale

La concurrence fiscale entre les régions soulève des questions :

• Risque de déséquilibres territoriaux
• Nécessité d’une certaine cohérence à l’échelle nationale

Financement des collectivités locales

La baisse des droits d’enregistrement pose la question du financement :

• Manque à gagner pour les budgets régionaux
• Nécessité de trouver des sources de financement alternatives

Adaptation du marché

Le secteur immobilier devra s’adapter à ces évolutions :

• Possible réorientation des investissements
• Développement de nouvelles stratégies par les acteurs du marché

Conclusion

L’évolution des droits d’enregistrement dans les trois régions belges témoigne d’une volonté commune de faciliter l’accès à la propriété, particulièrement pour les primo-acquéreurs. La Flandre a été pionnière avec son taux de 3% pour l’habitation unique, suivie par Bruxelles qui a renforcé son système d’abattement. La Wallonie s’apprête à son tour à réduire drastiquement ses droits d’enregistrement à partir de 2025.

Ces changements auront des impacts significatifs sur le marché immobilier belge, stimulant probablement les primo-accessions tout en freinant les investissements locatifs. L’encouragement à la rénovation énergétique, particulièrement marqué à Bruxelles, s’inscrit dans une tendance de fond vers une plus grande durabilité du parc immobilier.

Cependant, ces évolutions soulèvent également des défis, notamment en termes d’harmonisation inter-régionale et de financement des collectivités locales. L’adaptation du marché à ces nouvelles réalités fiscales sera un enjeu majeur pour tous les acteurs du secteur immobilier dans les années à venir.

Dans ce contexte en mutation, il est crucial pour les acheteurs potentiels de bien s’informer sur les dispositifs en vigueur dans leur région et d’anticiper les changements à venir, notamment en Wallonie. Les professionnels du secteur, quant à eux, devront adapter leurs stratégies pour répondre à ces nouvelles dynamiques du marché immobilier belge.

Citations:
[1] https://www.engelvoelkers.com/en-be/belgium/blog/alignment-of-registration-fees-to-7-percent-in-flanders/
[2] https://blog.forumforthefuture.be/fr/article/tour-dhorizon-des-droits-denregistrement-en-matiere-dacquisition-dimmeubles-dans-les-trois-regions/19291
[3] https://news.pwc.be/2-increase-of-flemish-real-estate-registration-duties-for-investors/
[4] https://www.deloitte.com/be/en/about/press-room/property-index-2023.html
[5] https://www.rtl.be/actu/belgique/economie/les-droits-denregistrement-vont-diminuer-en-wallonie-des-2025-voici-ce-qui-va/2024-09-12/article/710055
[6] https://www.test-achats.be/argent/impots/dossier/droit-d-enregistrement
[7] https://www.notaire.be/immobilier/les-droits-denregistrement-abattements-et-taux-reduits/droits-denregistrement-en-region-wallonne
[8] https://lexunion.com/belgium-changes-to-the-conditions-of-application-of-the-belgian-property-tax-allowance-in-the-brussels-region-2/?lang=en