Impact de la crise énergétique sur les choix immobiliers en Belgique en 2024

La crise énergétique qui a frappé l’Europe en 2022-2023 a eu des répercussions significatives sur le marché immobilier belge. En 2024, ses effets continuent d’influencer les choix des acheteurs, des vendeurs et des investisseurs. Cet article analyse en détail l’impact de cette crise sur les différents aspects du secteur immobilier en Belgique.

Évolution des préférences des acheteurs

Priorité à l’efficacité énergétique

La crise énergétique a considérablement renforcé l’importance de l’efficacité énergétique dans les critères d’achat :

• Selon une enquête ING, 50% des Belges ne voudraient plus acheter une maison énergivore[1].
• 36% seraient prêts à acheter un bien moins performant à condition d’avoir un budget suffisant pour une rénovation énergétique[1].

Valorisation des biens économes en énergie

Les propriétés avec une bonne performance énergétique sont de plus en plus recherchées :

• Les maisons avec le meilleur label énergétique A sont 18% plus chères que des biens comparables avec un label D moyen[1].
• En Flandre, le prix médian des maisons les plus efficaces énergétiquement (label A) a augmenté de près de 25% en quatre ans, passant de 315 000 € à 389 000 €[7].

Impact sur les prix de l’immobilier

Écart croissant entre biens performants et énergivores

La crise énergétique a accentué les différences de prix selon la performance énergétique :

• En Flandre, les prix des maisons avec un label F sont restés relativement stables (de 229 000 € en 2021 à 241 000 € en 2024)[7].
• L’écart de prix entre les biens les plus et les moins performants devrait continuer à se creuser dans les années à venir[7].

Influence sur les négociations

La performance énergétique est devenue un élément clé dans les négociations :

• Les vendeurs de maisons avec des labels A ou B ont plus de marge pour augmenter leur prix de vente.
• Les acheteurs potentiels de biens avec des labels E ou F sont en meilleure position pour négocier une baisse de prix[7].

Évolution du marché de la rénovation

Augmentation de la demande de rénovation énergétique

La crise a stimulé la demande de travaux d’amélioration énergétique :

• Forte augmentation des demandes de rénovation, en particulier pour l’isolation des toits[7].
• Les primes accordées pour ces travaux jouent un rôle incitatif important[7].

Coûts et rentabilité des rénovations

La rentabilité des rénovations énergétiques est devenue un enjeu majeur :

• Le coût actuel des rénovations pour passer d’un label F à A est estimé à environ 175 000 €[7].
• Cet investissement reste supérieur à la différence de prix de vente entre ces deux catégories de biens (148 000 €), mais l’écart devrait se réduire à l’avenir[7].

Adaptation du secteur de la construction

Évolution des normes de construction

Le secteur de la construction s’adapte aux nouvelles exigences énergétiques :

• Renforcement des normes PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) pour les nouvelles constructions.
• Développement de techniques et matériaux plus performants sur le plan énergétique.

Défis pour les promoteurs immobiliers

Les promoteurs font face à de nouveaux défis :

• Augmentation des coûts de construction liée à l’utilisation de matériaux et techniques plus performants.
• Nécessité de repenser les projets immobiliers pour répondre aux nouvelles attentes du marché.

Impact sur le marché locatif

Évolution des critères de choix des locataires

Les locataires sont de plus en plus sensibles à la performance énergétique :

• Prise en compte accrue des charges énergétiques dans le budget logement.
• Préférence pour les biens offrant un meilleur confort thermique.

Adaptation des propriétaires-bailleurs

Les propriétaires-bailleurs doivent s’adapter à ces nouvelles exigences :

• Pression pour réaliser des travaux de rénovation énergétique.
• Possibilité de valoriser les investissements énergétiques dans le calcul du loyer.

Conséquences sur les investissements immobiliers

Réorientation des stratégies d’investissement

Les investisseurs réévaluent leurs stratégies à la lumière de la crise énergétique :

• Intérêt accru pour les biens déjà performants énergétiquement.
• Prise en compte des coûts de rénovation dans les calculs de rentabilité.

Émergence de nouveaux produits d’investissement

De nouvelles opportunités d’investissement apparaissent :

• Développement de fonds spécialisés dans l’immobilier vert.
• Intérêt croissant pour les projets de rénovation énergétique à grande échelle.

Évolution des politiques publiques

Renforcement des incitations à la rénovation

Les pouvoirs publics renforcent leurs dispositifs d’aide :

• Augmentation des primes à la rénovation énergétique.
• Mise en place de mécanismes de financement innovants (prêts à taux zéro, tiers-financement).

Durcissement des réglementations

Les réglementations évoluent pour accélérer la transition énergétique du parc immobilier :

• En Flandre, obligation de rénovation pour les acheteurs de biens avec un label E ou F[7].
• Objectif d’atteindre le label A pour tous les logements d’ici 2045[7].

Perspectives pour le marché immobilier belge

Tendances à court terme

Pour la fin de l’année 2024 et 2025, les experts anticipent :

• Une poursuite de la valorisation des biens performants énergétiquement.
• Une accélération du rythme des rénovations énergétiques.

Enjeux à moyen terme

Plusieurs défis se profilent pour le secteur immobilier belge :

• Nécessité d’accélérer la rénovation du parc immobilier existant.
• Adaptation de l’offre de logements neufs aux nouvelles exigences énergétiques.
• Gestion de l’impact sur l’accessibilité au logement, notamment pour les ménages modestes.

Conclusion

La crise énergétique a profondément modifié les dynamiques du marché immobilier belge. L’efficacité énergétique est devenue un critère central dans les choix immobiliers, influençant les prix, les stratégies d’investissement et les politiques publiques. Cette tendance devrait se poursuivre et s’amplifier dans les années à venir, avec des conséquences importantes sur l’ensemble du secteur.

Pour les acteurs du marché immobilier belge, qu’ils soient acheteurs, vendeurs, investisseurs ou professionnels, il est crucial d’intégrer ces nouvelles réalités dans leurs stratégies. La rénovation énergétique apparaît comme un enjeu majeur, tant pour valoriser les biens existants que pour répondre aux exigences réglementaires futures.

À l’avenir, le défi consistera à concilier les impératifs de transition énergétique avec la nécessité de maintenir un marché du logement accessible à tous. Cela nécessitera probablement une combinaison d’innovations technologiques, de politiques publiques adaptées et de nouveaux modèles de financement pour accompagner cette transformation du parc immobilier belge.

Citations:
[1] https://think.ing.com/articles/belgian-housing-market-to-see-imminent-price-correction/
[2] https://www.deloitte.com/be/en/about/press-room/property-index-2023.html
[3] https://www.kbc.com/en/economics/publications/cooling-belgian-housing-market.html
[4] https://www.kbc.com/en/economics/publications/headwinds-mount-on-belgian-housing-market%20.html
[5] https://www.euroconstruct.org/news/challenges-for-affordable-and-sustainable-housing-in-belgium/
[6] https://www.realty-belgium.be/outlook-for-real-estate-in-belgium/
[7] https://www.brusselstimes.com/1175229/what-does-a-propertys-energy-efficiency-mean-for-people-buying-or-selling