Syndicus voor kleine mede-eigendom in Brussel
Telt uw gebouw 2 tot 10 kavels? Dan heeft het dezelfde wettelijke verplichtingen als een grote mede-eigendom. Wij nemen ze voor u op ons.
Vraag een gratis offerte aanDe eigenheden van kleine mede-eigendommen (2 tot 10 kavels)
Een herenhuis opgedeeld in appartementen, een klein opbrengstgebouw, een geheel van enkele kavels met een handelszaak op het gelijkvloers: Brussel telt heel veel kleine mede-eigendommen. Ze werken vaak informeel, tot de dag waarop een schadegeval, een verkoop of dakwerken ertoe dwingen orde op zaken te stellen.
Een vrijwillige syndicus die vaak uitgeput is
In veel kleine gebouwen neemt een mede-eigenaar de rol van syndicus op. Hij is daarvoor aansprakelijk, schiet soms kosten voor en moet de boekhouding en het recht van de mede-eigendom beheersen.
Weinig mede-eigenaars, gevoelige beslissingen
Met vier of vijf buren blokkeert een meningsverschil al snel het hele gebouw. Een neutrale professionele syndicus brengt de beslissingen vooruit en sust de spanningen.
Een krap budget, zonder foutenmarge
Een herstelling van de gevel of het dak, verdeeld over weinig kavels, weegt zwaar. Vandaar het belang van een goed gespijsd reservefonds en systematisch vergelijkende offertes.
Documenten die bij elke verkoop worden gevraagd
Bij de verkoop van een kavel vraagt de notaris de syndicus een reeks inlichtingen (kosten, reservefonds, geschillen, gestemde werken). Zonder bijgewerkt dossier loopt de verkoop vertraging op.
De wettelijke verplichtingen van een kleine mede-eigendom
Het stelsel van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen (Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikelen 3.84 en volgende) geldt ongeacht de grootte van het gebouw. Een gebouw met drie appartementen heeft dus in hoofdzaak dezelfde verplichtingen als een residentie met vijftig kavels.
- Een vereniging van mede-eigenaars (VME)
Ze ontstaat automatisch, heeft rechtspersoonlijkheid en moet over een ondernemingsnummer beschikken.
- Een verplichte syndicus
Aangesteld door de algemene vergadering voor een mandaat van maximaal drie jaar, hernieuwbaar. Hij vertegenwoordigt de VME, voert de beslissingen uit en voert de boekhouding.
- Minstens één keer per jaar een algemene vergadering
Goedkeuring van de rekeningen, kwijting aan de syndicus, budget en werken. De beslissingen kunnen ook schriftelijk en eenparig worden genomen.
- Een reservefonds
Aan te leggen uiterlijk vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen, met een jaarlijkse storting van minstens 5 % van alle gewone gemeenschappelijke kosten van het voorgaande boekjaar.
- Een bijgewerkte boekhouding
Mede-eigendommen met minder dan 20 kavels (kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend) mogen een vereenvoudigde boekhouding voeren. De rekeningen worden gecontroleerd door een commissaris van de rekeningen die door de AV wordt aangesteld.
Meer weten: hoe u de kosten van mede-eigendom berekent en de wijzigingen in de regelgeving in 2026.
Wat ons forfait voor kleine mede-eigendommen omvat
Een forfait op maat van gebouwen met 2 tot 10 kavels: de kern van het beheer door een BIV-erkende professionele syndicus (nr. 507.791), zonder te betalen voor diensten die een klein gebouw niet nodig heeft.
Jaarlijkse algemene vergadering
Oproeping, agenda, houden van de AV of schriftelijke beslissingen, notulen en uitvoering van de beslissingen.
Boekhouding en opvragingen van fondsen
Begrotingsraming, opvraging van provisies, opvolging van de betalingen, jaarlijkse kostenafrekening per kavel.
Reservefonds
Aanleg en opvolging van het reservefonds, om werken te financieren zonder plotse opvraging van fondsen.
Verzekeringen en schadegevallen
Opvolging van de brandverzekeringspolis van het gebouw, aangifte en opvolging van schadegevallen tot de vergoeding.
Onderhoud en kleine werken
Onderhoudscontracten (verwarmingsketel, schoonmaak, dak), aanvragen van vergelijkende offertes en opvolging van de interventies.
Online klantenruimte
Rekeningen, notulen, facturen en documenten van het gebouw, op elk moment raadpleegbaar door elke mede-eigenaar.
Tarief: de prijs van het forfait hangt af van het aantal kavels en de staat van het gebouw. Wij bezorgen u een gratis en gedetailleerde offerte, zonder verborgen kosten voor de gewone prestaties.
Ontdek ook al onze diensten als syndicus van mede-eigendom. Bent u niet meer tevreden over uw huidige syndicus? Lees hier hoe u van syndicus wisselt.
Veelgestelde vragen over de syndicus van een kleine mede-eigendom
Is een kleine mede-eigendom verplicht een syndicus te hebben?
Ja. Zodra een gebouw is verdeeld in kavels die aan meerdere eigenaars toebehoren, moet de vereniging van mede-eigenaars een syndicus aanstellen, ongeacht het aantal kavels. Die syndicus kan een vrijwillige mede-eigenaar zijn of een BIV-erkende professional. In kleine gebouwen rust de opdracht vaak op één enkele buur, die er ook de verantwoordelijkheid voor draagt.
Moet er elk jaar een algemene vergadering worden gehouden, ook met drie mede-eigenaars?
Ja, de gewone algemene vergadering moet minstens één keer per jaar samenkomen, ook in een gebouw met twee of drie kavels. De mede-eigenaars kunnen echter eenparig en schriftelijk de beslissingen nemen die tot de bevoegdheid van de vergadering behoren, behalve die waarvoor een authentieke akte vereist is. De syndicus organiseert de procedure en stelt de notulen op.
Is het reservefonds verplicht voor een kleine mede-eigendom?
Ja. De wet verplicht om uiterlijk vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen een reservefonds aan te leggen, dat elk jaar wordt gespijsd met minstens 5 % van alle gewone gemeenschappelijke kosten van het voorgaande boekjaar (art. 3.86 §3 van het Burgerlijk Wetboek). De algemene vergadering kan daarvan afwijken bij viervijfdemeerderheid, maar een klein gebouw heeft juist weinig marge om een grote onvoorziene uitgave op te vangen.
Wat kost een syndicus voor een kleine mede-eigendom in Brussel?
De prijs hangt af van het aantal kavels, de staat van het gebouw en de gewenste diensten. Be-Syndic biedt kleine mede-eigendommen een aangepast forfait aan, met een gratis en gedetailleerde offerte, zonder verborgen kosten voor de gewone prestaties. Neem contact met ons op en vermeld het aantal kavels van uw gebouw om een voorstel te ontvangen.
Hoe vertrouwen we ons kleine gebouw toe aan Be-Syndic?
Over de aanstelling van een nieuwe syndicus wordt gestemd in de algemene vergadering. Wij helpen u het agendapunt voor te bereiden en halen daarna het volledige dossier op bij de huidige syndicus of de vrijwillige mede-eigenaar: rekeningen, contracten, notulen en documenten van het gebouw.
Vertrouw uw kleine mede-eigendom toe aan een erkende syndicus
Geef ons het aantal kavels en het adres van uw gebouw door: wij komen bij u terug met een persoonlijke offerte, gratis en vrijblijvend.