Syndicus voor grote mede-eigendom in Brussel
Residentie met 20, 100 of meer dan 300 kavels: een BIV-erkende syndicus die de wettelijke verplichtingen, de techniek en de algemene vergaderingen van grote gebouwen beheerst.
Vraag een gratis offerte aanWat er verandert wanneer uw gebouw groeit
Be-Syndic beheert meer dan 100 mede-eigendommen in Brussel, waaronder residenties met meer dan 300 kavels. In die gebouwen kosten fouten meer: een lift die stilstaat treft tientallen gezinnen, een slecht bijeengeroepen AV kan worden betwist, en een slecht voorzien budget mondt uit in een massale oproep van fondsen.
Zware technische installaties
Liften, collectieve stookplaats, ventilatie, parkingpoorten, branddetectie: elke installatie heeft haar eigen contracten, keuringen en vervangingscyclus.
Druk bijgewoonde algemene vergaderingen
Quorum, volmachten, gekwalificeerde meerderheden: hoe meer mede-eigenaars het gebouw telt, hoe nauwgezetter de voorbereiding van de AV moet zijn.
Aanzienlijke budgetten
Honderdduizenden euro's aan kosten per jaar vragen een volledige boekhouding, vergeleken offertes en een reservefonds dat in verhouding staat tot de komende werken.
Controleorganen om bij te betrekken
De raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen hebben een echte wettelijke rol. Een goede syndicus werkt met hen samen, niet om hen heen.
De verplichtingen die eigen zijn aan grote mede-eigendommen
Het stelsel van de mede-eigendom van gebouwen (Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikelen 3.84 tot 3.100) geldt voor alle gebouwen. Sommige regels wegen echter zwaarder door, of gelden pas vanaf 20 kavels.
Een raad van mede-eigendom vanaf 20 kavels
Verplicht vanaf 20 kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend. De raad ziet toe op de goede uitvoering van de opdrachten van de syndicus, kan alle beheersstukken inzien en legt een omstandig jaarverslag voor aan de gewone AV.
art. 3.90 van het Burgerlijk Wetboek
Een boekhouding volgens het genormaliseerd rekeningenstelsel
Een vereenvoudigde boekhouding is alleen toegestaan onder 20 kavels. Daarboven voert de syndicus een volledige boekhouding volgens het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel.
art. 3.89 §5, 15° van het Burgerlijk Wetboek
Elk jaar een commissaris van de rekeningen
Aangesteld door de AV, mede-eigenaar of externe professional, controleert hij de rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars vóór hun goedkeuring.
art. 3.91 van het Burgerlijk Wetboek
Verplichte mededinging
De AV legt bij tweederdemeerderheid het bedrag vast vanaf wanneer contracten en opdrachten aan mededinging moeten worden onderworpen. De syndicus legt dan meerdere offertes voor die op basis van een bestek zijn opgesteld.
art. 3.88 §1 en 3.89 §5, 11° van het Burgerlijk Wetboek
Elk jaar twee gestemde budgetten
Een begrotingsraming voor de lopende uitgaven en een andere voor de te verwachten buitengewone kosten, zoals de vervanging van een lift of een collectieve verwarmingsketel.
art. 3.89 §5, 16° van het Burgerlijk Wetboek
Een reservefonds dat elk jaar wordt gespijsd
Minstens 5 % van alle gewone gemeenschappelijke kosten van het voorgaande boekjaar, op een afzonderlijke rekening op naam van de vereniging van mede-eigenaars.
art. 3.86 §3 van het Burgerlijk Wetboek
Meer weten: de rol van de raad van mede-eigendom en de wettelijke verplichtingen van de syndicus.
Hoe Be-Syndic een grote mede-eigendom beheert
Be-Syndic combineert de ervaring van een BIV-erkend kantoor (nr. 507.791) dat vertrouwd is met grote gebouwen en de nabijheid van een kantoor in Etterbeek.
Een toegewijde beheerder
Eén aanspreekpunt dat uw residentie, uw leveranciers en de historiek van de beslissingen kent, bijgestaan door het boekhoudkundige en technische team van Be-Syndic.
Een betrokken raad van mede-eigendom
Regelmatig overleg met de raad, toegang tot de beheersstukken en een gezamenlijke voorbereiding van de agenda, voor een jaarverslag dat op feiten steunt.
Goed voorbereide algemene vergaderingen
Oproepingen binnen de wettelijke termijnen, controle van de volmachten, nagekeken quorum en notulen die meteen worden opgesteld, ook met enkele honderden kavels.
Een geplande technische opvolging
Onderhoudscontracten voor de gemeenschappelijke installaties (liften, collectieve verwarming, garagepoorten, brandveiligheid), reglementaire keuringen en een evaluatieverslag over de leveringscontracten dat op elke gewone AV wordt voorgelegd.
Rekeningen online raadpleegbaar
Elke mede-eigenaar en de commissaris van de rekeningen hebben via de klantenruimte toegang tot de afrekeningen, facturen en notulen.
Een antwoord binnen 24 uur
Een vraag, een schadegeval, een vraag van een mede-eigenaar: een menselijke contactpersoon antwoordt u binnen 24 uur.
Ontdek ook al onze diensten als syndicus van mede-eigendom. Bent u niet meer tevreden over uw huidige syndicus? Lees hier hoe u van syndicus wisselt.
Veelgestelde vragen over de syndicus van een grote mede-eigendom
Vanaf hoeveel kavels is de raad van mede-eigendom verplicht?
De raad van mede-eigendom is verplicht in elk gebouw of elke groep van gebouwen met minstens 20 kavels, waarbij kelders, garages en parkeerplaatsen niet worden meegeteld (art. 3.90 §1 van het Burgerlijk Wetboek). De leden worden benoemd door de algemene vergadering, bij absolute meerderheid en via een afzonderlijke stemming voor elk lid, tot de volgende gewone AV. Onder die drempel kan de AV beslissen om er een op te richten.
Is de commissaris van de rekeningen verplicht in een grote mede-eigendom?
Ja, en niet alleen in grote: de algemene vergadering stelt elk jaar een commissaris van de rekeningen of een college van commissarissen aan, al dan niet mede-eigenaars (art. 3.91). De syndicus mag die functie niet uitoefenen in de mede-eigendom die hij beheert.
Welke meerderheid is nodig om werken aan de gemeenschappelijke delen goed te keuren?
Over werken aan de gemeenschappelijke delen wordt gestemd bij tweederdemeerderheid van de stemmen (art. 3.88 §1, 1°). Over werken die door de wet worden opgelegd en over werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer wordt gestemd bij absolute meerderheid. Onthoudingen, ongeldige en blanco stemmen worden niet als uitgebrachte stemmen meegeteld.
Hoeveel volmachten mag een mede-eigenaar houden in de algemene vergadering?
Maximaal drie, tenzij het totaal van de stemmen waarover hij persoonlijk beschikt en van die van zijn lastgevers niet meer bedraagt dan 10 % van het totaal van de stemmen van de mede-eigendom (art. 3.87 §7). De syndicus mag geen lasthebber zijn. In een residentie van enkele honderden kavels bereidt u deze regel voor nog vóór de oproeping vertrekt.
Hoe verloopt de wissel van syndicus in een grote mede-eigendom?
De nieuwe syndicus wordt aangesteld door de algemene vergadering bij absolute meerderheid. De vorige syndicus moet het volledige beheersdossier (boekhouding, activa, schadegevallen, bankhistoriek) overdragen binnen 30 dagen na het einde van zijn mandaat (art. 3.89 §5, 7°). Be-Syndic bereidt samen met de raad van mede-eigendom het agendapunt voor en organiseert daarna de overname van het dossier.
Vertrouw uw residentie toe aan een syndicus die grote gebouwen gewoon is
Geef ons het aantal kavels, het adres van de residentie en de datum van uw volgende AV door: wij komen bij u terug met een gedetailleerd voorstel, gratis en vrijblijvend.