Van Syndicus Wisselen of Hem Ontslaan in België: de Volledige Gids 2026
Het beheer van een gebouw in België is streng geregeld. Of u nu in Brussel, Antwerpen of Namen woont, de relatie tussen de vereniging van mede-eigenaars (VME) en haar syndicus bepaalt rechtstreeks de waarde van uw patrimonium. Toch loopt die relatie soms mis: trage reacties, ondoorzichtige boekhouding, verwaarloosd onderhoud.
U hebt twee mogelijkheden: de syndicus niet hernieuwen aan het einde van zijn mandaat, of hem ontslaan vóór die einddatum. Beide beslissingen neemt de algemene vergadering, bij volstrekte meerderheid. Deze gids overloopt elke stap, van het vaststellen van de tekortkomingen tot de overname van het dossier door uw nieuwe syndicus.
⚖️ Wettelijke basis
Artikel 3.89 §7 van het Burgerlijk Wetboek is duidelijk: de algemene vergadering kan de syndicus altijd ontslaan. De beslissing wordt genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars (art. 3.87 §8). Het mandaat duurt hoogstens drie jaar en wordt alleen door een uitdrukkelijke beslissing van de AV hernieuwd; de loutere niet-hernieuwing geeft geen recht op enige vergoeding (art. 3.89 §1).
📌 Deze gids beantwoordt de vragen:
- • Hoe wisselt u van syndicus in België?
- • Kunt u de syndicus tijdens zijn mandaat ontslaan, en onder welke voorwaarden?
- • Welke meerderheid is in de algemene vergadering nodig?
- • Is de vertrekkende syndicus een vergoeding verschuldigd?
- • Hoe krijgt u de documenten en de gelden terug?
1. Waarom van syndicus wisselen? De alarmsignalen
In België is de syndicus het uitvoerend orgaan van de mede-eigendom. Schiet hij tekort in zijn wettelijke verplichtingen (art. 3.89 BW), dan staan de veiligheid en de waarde van uw gebouw op het spel.
Een syndicus die niet reageert of niets doet
Dat is de vaakst gehoorde klacht. Een syndicus die niet reageert op e-mails, geen gevolg geeft aan vragen van de raad van mede-eigendom of bij noodgevallen onbereikbaar blijft, schiet tekort in zijn opdracht.
Geen mededinging voor werken
Boven het door de algemene vergadering vastgestelde bedrag moet de syndicus meerdere offertes voorleggen, opgemaakt op basis van een bestek (art. 3.89 §5, 11°). Een syndicus die steeds dezelfde aannemers oplegt, zonder transparantie, schaadt de belangen van de mede-eigenaars.
Een ondoorzichtige boekhouding of niet-goedgekeurde rekeningen
Het werkkapitaal en het reservefonds moeten op afzonderlijke rekeningen op naam van de VME staan (art. 3.86 §3). Geen duidelijke rekeningen op de AV, of rekeningen die niet worden goedgekeurd, zijn een ernstige reden om te wisselen.
2. Het wettelijk kader: wat u moet weten vóór u handelt
Een mandaat van hoogstens drie jaar, zonder stilzwijgende verlenging
Het mandaat van de syndicus mag niet langer dan drie jaar duren (art. 3.89 §1). Het kan worden hernieuwd, maar alleen door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Stemt de AV de hernieuwing niet, dan loopt het mandaat af.
Een professionele syndicus moet BIV-erkend zijn
Een syndicus die beroepsmatig optreedt, moet erkend zijn door het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars), onder voorbehoud van bepaalde gereglementeerde beroepen. Controleer het erkenningsnummer van een nieuwe beheerder in het openbare register van het Instituut. Een mede-eigenaar kan ook niet-professioneel syndicus zijn: lees onze vergelijking vrijwillige of professionele syndicus.
3. Van syndicus wisselen: de procedure stap voor stap
Een procedurefout kan de beslissing kwetsbaar maken voor de vrederechter. Dit zijn de vier stappen om te volgen.
Het punt op de agenda laten zetten
Elke mede-eigenaar, of de raad van mede-eigendom, kan schriftelijk vragen om een punt op de agenda te zetten. Voor de gewone AV moet het verzoek de syndicus bereiken minstens drie weken vóór de eerste dag van de periode van vijftien dagen die in het reglement van interne orde is vastgelegd; anders komt het punt op de volgende AV (art. 3.87 §3 en §4). Gebruik een aangetekende zending om een bewijs te hebben.
Meerdere kandidaten vergelijken
Kom niet naar de AV met één kandidaat. De raad van mede-eigendom kan twee of drie contracten van erkende syndici opvragen. Vergelijk bij de offertes:
- • het ereloon voor het gewone beheer (jaarlijks forfait of per kavel);
- • de bijkomende prestaties die apart worden aangerekend (buitengewone AV's, schadedossiers, opvolging van werven, enz.): het contract moet ze met hun prijs vermelden (art. 3.89 §1);
- • de beschikbaarheid en de manier van communiceren (online portaal, vaste beheerder).
De stemming in de algemene vergadering
Zowel de benoeming als het ontslag van de syndicus worden beslist bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, berekend volgens de aandelen (art. 3.87 §8). Onthoudingen, ongeldige en blanco stemmen tellen niet als uitgebrachte stemmen. De stemming kan plaatsvinden op de gewone AV of op een buitengewone AV die daarvoor wordt bijeengeroepen.
| Beslissing | Vereiste meerderheid | Vergoeding |
|---|---|---|
| Aanstelling van een nieuwe syndicus | Volstrekte meerderheid (art. 3.87 §8) | Niet van toepassing |
| Niet-hernieuwing op de einddatum | Volstrekte meerderheid | Geen (art. 3.89 §1) |
| Ontslag om een gegronde reden | Volstrekte meerderheid | In principe geen |
| Ontslag zonder gegronde reden | Volstrekte meerderheid | Mogelijk, volgens het contract |
De overdracht van documenten en gelden
Aan het einde van zijn mandaat, ongeacht de reden, heeft de vorige syndicus dertig dagen om het volledige beheersdossier aan zijn opvolger over te dragen: boekhouding, activa, schadegevallen, historiek van de rekening waarop de schadegevallen werden geregeld en de bewijzen van de bestemming van elk bedrag dat niet op de rekeningen staat (art. 3.89 §5, 7°). De nieuwe syndicus hangt binnen acht dagen een uittreksel van zijn aanstelling uit aan de ingang van het gebouw (art. 3.89 §2).
4. De syndicus ontslaan tijdens zijn mandaat
U hoeft niet te wachten tot het mandaat afloopt. De algemene vergadering kan de syndicus altijd ontslaan (art. 3.89 §7). De echte vraag is niet of het kan, maar onder welke voorwaarden het ontslag zonder geschil verloopt.
Niet-hernieuwing (op de einddatum)
- • De AV beslist het mandaat niet te verlengen
- • Geen motivering vereist
- • Geen vergoeding verschuldigd aan de vertrekkende syndicus (art. 3.89 §1)
- • De eenvoudigste weg, zeker als de einddatum nadert
Ontslag (vóór de einddatum)
- • De AV beëindigt het mandaat vóór de einddatum
- • Volstrekte meerderheid van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen
- • Zonder gegronde reden kan een vergoeding worden geëist, volgens het contract
- • Zorgvuldig te documenteren
De gegronde reden: daar draait het om
Het Burgerlijk Wetboek vereist geen reden om te ontslaan. Maar wordt de syndicus vóór de einddatum ontslagen zonder dat hij in de fout ging, dan kan hij een vergoeding eisen als zijn contract daarin voorziet, of de beslissing betwisten. Lees de clausules over opzegging en vergoeding in het contract met uw mede-eigendom aandachtig. Een gegronde reden, dat wil zeggen een ernstige en bewezen tekortkoming, beschermt u. Voorbeelden van tekortkomingen die vaak worden ingeroepen:
Beslissingen van de AV die nooit worden uitgevoerd (art. 3.89 §5, 1°).
Schriftelijke vragen van mede-eigenaars die wekenlang onbeantwoord blijven.
Rekeningen niet voorgelegd, fondsen niet gescheiden, uitgaven zonder mandaat.
Geen gewone AV in de voorziene periode, of een verzoek van een vijfde van de aandelen genegeerd.
Contracten met naasten of verbonden ondernemingen zonder voorafgaande toestemming van de AV (art. 3.89 §5, 13°).
Geen aansprakelijkheidsverzekering (art. 3.89 §5, 8°), of beroepsmatig optreden zonder BIV-erkenning.
De ontslagprocedure in vijf stappen
- Een bewijsdossier samenstellen. Onbeantwoorde e-mails en aangetekende brieven, niet-ontvangen notulen, onverklaarde facturen, foto's van niet-behandelde schade. Dit dossier wordt op de AV voorgelegd.
- De steun van de mede-eigenaars verzamelen. Het ontslag vereist de volstrekte meerderheid van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen. Verzeker u van die steun vóór de AV, volmachten inbegrepen.
- De opvolger kiezen vóór de AV. Een mede-eigendom kan niet zonder syndicus blijven. Vraag offertes op en laat de aanstelling van de nieuwe syndicus in dezelfde vergadering stemmen.
- De AV verkrijgen. Laat twee afzonderlijke punten opnemen: "Ontslag van syndicus [naam]" en "Aanstelling van de nieuwe syndicus [naam]". Weigert de syndicus bijeen te roepen, gebruik dan het verzoek van een vijfde van de aandelen (art. 3.87 §2) of stap naar de rechter (art. 3.92 §4).
- Kennisgeven en de overgang regelen. De notulen worden binnen dertig dagen bezorgd (art. 3.87 §12). Stuur ze ook aangetekend naar de ontslagen syndicus, met het verzoek het dossier binnen dertig dagen over te dragen (art. 3.89 §5, 7°).
Voorlopige syndicus en door de rechter aangestelde syndicus
De algemene vergadering kan, als zij dat nuttig acht, de syndicus ook een voorlopige syndicus toevoegen voor een bepaalde duur of voor bepaalde doeleinden (art. 3.89 §7). Bij verhindering of tekortkoming van de syndicus kan een mede-eigenaar de rechter vragen een voorlopige syndicus aan te stellen; de zittende syndicus moet in het geding worden geroepen (art. 3.89 §8). Let op: een bij vonnis aangestelde syndicus kan alleen door de rechter worden ontslagen (art. 3.89 §7).
Modelbrief om een punt op de agenda te laten zetten
"Geachte mevrouw, geachte heer, Als mede-eigenaar van kavel [nr.] van het gebouw [adres] vraag ik u, overeenkomstig artikel 3.87, §§ 3 en 4, van het Burgerlijk Wetboek, de volgende punten op de agenda van de volgende algemene vergadering te zetten: 1. Ontslag van syndicus [naam]; 2. Aanstelling van een nieuwe syndicus en goedkeuring van zijn contract. De offertes van de kandidaten zijn bijgevoegd, om bij de oproeping te voegen. Met vriendelijke groeten."
Aangetekend te versturen. Voor een buitengewone AV moet het verzoek medeondertekend zijn door mede-eigenaars die samen minstens een vijfde van de aandelen bezitten (art. 3.87 §2).
5. De rol van de raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen
De wissel van syndicus wordt vaak in gang gezet door de raad van mede-eigendom, verplicht in gebouwen met minstens twintig kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend (art. 3.90). Hij ziet toe op de goede uitvoering van de opdrachten van de syndicus en kan, na hem te hebben verwittigd, alle stukken van zijn beheer inzien.
De commissaris van de rekeningen, mede-eigenaar of externe professional, wordt elk jaar door de AV aangesteld om de rekeningen te controleren (art. 3.91). Stelt hij onregelmatigheden vast of weigert hij de rekeningen goed te keuren, dan is dat een alarmsignaal dat een ontslag kan rechtvaardigen.
6. Valkuilen om te vermijden
❌ Veelgemaakte fouten
- • Stemmen zonder de volstrekte meerderheid te halen
- • Het ontslag en de aanstelling niet uitdrukkelijk op de agenda zetten
- • Ontslaan zonder dat een opvolger klaarstaat
- • Een professionele syndicus kiezen zonder zijn BIV-erkenning te controleren
- • Vóór de einddatum ontslaan zonder bewijsdossier
✅ Goede praktijken
- • Het BIV-nummer van de nieuwe syndicus controleren op biv.be
- • Minstens twee of drie offertes vergelijken
- • De clausules over opzegging en vergoeding in het huidige contract lezen
- • Een volledige financiële stand van zaken vragen vóór de overgang
- • Een kopie bewaren van alle overgedragen documenten
Overzicht: de kalender van een wissel van syndicus
| Stap | Wanneer | Aandachtspunten |
|---|---|---|
| Mede-eigenaars mobiliseren en offertes verzamelen | Enkele weken vooraf | Twee of drie offertes van erkende syndici |
| Verzoek om agendapunt | 3 weken vóór de periode van de gewone AV | Aangetekend, punten duidelijk geformuleerd |
| Oproeping | Minstens 15 dagen vóór de AV | Behalve bij dringende noodzaak (art. 3.87 §3) |
| Stemming in de AV | Dag D | Volstrekte meerderheid van aanwezigen of vertegenwoordigden |
| Notulen | Binnen 30 dagen | Opgenomen in het register en bezorgd (art. 3.87 §12) |
| Overdracht van archief en gelden | 30 dagen na het einde van het mandaat | Art. 3.89 §5, 7° |
Veelgestelde vragen
Kan men van syndicus wisselen of hem ontslaan zonder algemene vergadering?
Nee. De syndicus wordt door de algemene vergadering benoemd en ontslagen: een brief of e-mail van de mede-eigenaars volstaat niet. Een buitengewone AV is niet nodig als het punt op de agenda van de gewone AV staat. Alleen de rechter kan een syndicus ontslaan die hij zelf heeft aangesteld (art. 3.89 §7).
Wat als de syndicus weigert de algemene vergadering bijeen te roepen?
Een of meer mede-eigenaars die samen minstens een vijfde van de aandelen bezitten, kunnen de syndicus met een aangetekende zending om een AV vragen. Verstuurt hij de oproeping niet binnen dertig dagen, dan kan een van de medeondertekenaars de vergadering zelf bijeenroepen (art. 3.87 §2). Elke mede-eigenaar kan de rechter ook vragen de bijeenroeping te bevelen (art. 3.92 §4). Om dat vijfde samen te brengen, kunt u de syndicus de lijst en de contactgegevens van de mede-eigenaars vragen (art. 3.89 §5, 14°).
Kan de ontslagen syndicus zijn ontslag betwisten?
Hij kan de regelmatigheid van de beslissing betwisten of een vergoeding eisen als zijn contract daarin voorziet. Een stevig bewijsdossier en een nauwgezet gevolgde procedure (duidelijke agenda, regelmatige oproeping, volstrekte meerderheid) beperken dat risico sterk. De loutere niet-hernieuwing van het mandaat geeft geen recht op enige vergoeding (art. 3.89 §1).
Wat als de vorige syndicus de documenten niet overdraagt?
Hij heeft dertig dagen na het einde van zijn mandaat om het volledige dossier, de boekhouding en de activa over te dragen (art. 3.89 §5, 7°). Daarna: aangetekende ingebrekestelling, klacht bij het BIV als het om een erkende beroepsbeoefenaar gaat, en vervolgens een vordering voor de rechter, die de overdracht van stukken en gelden onder dwangsom kan bevelen.
Moet de nieuwe syndicus zich inschrijven in de Kruispuntbank van Ondernemingen?
Ja. Elke syndicus, beroepsmatig of niet, wordt voor de VME ingeschreven in de KBO, uiterlijk op de werkdag vóór het begin van zijn opdracht, of binnen acht werkdagen na zijn aanstelling als die minder dan acht werkdagen vóór dat begin plaatsvindt (art. 3.89 §3 en koninklijk besluit van 15 maart 2017).
Wie kan commissaris van de rekeningen zijn?
Een mede-eigenaar of een externe professional, elk jaar aangesteld door de algemene vergadering (art. 3.91). Hij controleert de rekeningen vóór de AV. De syndicus mag geen commissaris van de rekeningen zijn van de mede-eigendom die hij beheert (art. 3.89 §9).
Kan Be-Syndic onze mede-eigendom meteen na het ontslag overnemen?
Ja. Wij kunnen een contract opstellen dat ingaat zodra de AV erover beslist. Vanaf de stemming nemen wij het over en regelen wij de overname van het dossier met de vorige syndicus, zodat er geen periode zonder beheerder is.
Conclusie: een rustige overgang
Van syndicus wisselen, of hem ontslaan, is geen oorlogsdaad: het is verantwoord beheer. Door de wettelijke kalender te volgen en de andere mede-eigenaars vooraf te betrekken, beschermt u blijvend de waarde van uw gebouw. Ontdek hoe wij werken op onze pagina diensten, of voor grotere gebouwen op syndicus voor grote mede-eigendom.
Checklist voor uw volgende AV:
- ✓ De einddatum van het mandaat van de huidige syndicus nagaan
- ✓ De clausules over opzegging en vergoeding in zijn contract herlezen
- ✓ Meerdere offertes van BIV-erkende syndici opvragen
- ✓ Het verzoek om agendapunt aangetekend versturen
- ✓ Een vergelijkende fiche van de contracten maken voor de andere mede-eigenaars
Bronnen
- • Burgerlijk Wetboek, boek 3, art. 3.84 tot 3.100 (geconsolideerde tekst, Justel, bijgewerkt tot 16 februari 2026)
- • BIV: register van erkende vastgoedmakelaars
Wilt u van syndicus wisselen in Brussel?
Be-Syndic, BIV-erkend onder nr. 507.791, begeleidt u van de voorbereiding van de AV tot de volledige overname van het dossier: vaste beheerder, rekeningen die u online kunt raadplegen en een antwoord binnen 24 uur.
Vraag een gratis offerte aan
