Het Reservefonds in een Mede-eigendom: wat de Belgische Wet oplegt en hoe u het Berekent

Een dak dat vernieuwd moet worden, een lift die aan vervanging toe is, een verwarmingsketel aan het einde van zijn levensduur: die uitgaven komen er altijd, maar zelden op het juiste moment. Met het reservefonds bereidt u ze jaar na jaar voor, in plaats van van de ene dag op de andere een groot bedrag op te vragen. De Belgische wet maakt er een verplichting van, met een minimumbedrag en duidelijke regels.

Werkkapitaal en reservefonds: de wettelijke definities

Beide fondsen staan vaak op dezelfde opvraging van fondsen, maar het Burgerlijk Wetboek maakt een onderscheid volgens het soort uitgave dat ze financieren.

Hoe beide fondsen in uw kosten passen, leest u in onze gids om de kosten van een mede-eigendom te berekenen.

Wat de nieuwe wet op de mede-eigendom oplegt

De huidige regels komen uit de hervorming van de mede-eigendom die op 1 januari 2019 in werking trad, en die later is overgenomen in boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Ze komen neer op vier verplichtingen.

Een fonds uiterlijk vijf jaar na de voorlopige oplevering

De VME moet haar reservefonds aanleggen uiterlijk na afloop van een periode van vijf jaar na de datum van de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen van het gebouw (art. 3.86 §3). Een nieuw gebouw krijgt dus wat tijd om te starten. Een ouder gebouw moet er al een hebben, tenzij de AV een afwijking heeft gestemd.

Een jaarlijkse bijdrage van minstens 5 %

De jaarlijkse bijdrage mag niet lager zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar (art. 3.86 §3). Dat is een ondergrens: de algemene vergadering kan meer beslissen.

Twee afzonderlijke rekeningen op naam van de VME

De gelden worden op verschillende rekeningen geplaatst, met verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservefonds, allemaal geopend op naam van de vereniging van mede-eigenaars (art. 3.86 §3). De syndicus beheert die fondsen volgens deze regel (art. 3.89 §5, 3°). Het geld staat nooit op de persoonlijke rekening van de syndicus.

Duidelijke informatie bij de opvraging van fondsen

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de syndicus bij de opvraging van fondsen aan alle betrokken partijen meedeelt welk deel naar het reservefonds gaat (art. 3.86 §3). Die zin staat in het lid over kavels die met een vruchtgebruik zijn bezwaard. In de praktijk maakt een leesbare opvraging altijd het onderscheid tussen beide fondsen, voor alle mede-eigenaars.

Het minimumbedrag berekenen: een voorbeeld

Deze berekening geeft alleen de ondergrens. Moet de lift binnen enkele jaren vervangen worden, dan volstaat 2.000 euro per jaar wellicht niet.

Kunt u afzien van het reservefonds? De afwijking met 4/5

Ja, maar de drempel is hoog. De VME kan met een meerderheid van vier vijfde van de stemmen beslissen dit verplichte reservefonds niet aan te leggen (art. 3.86 §3). De meerderheid wordt berekend op de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars op het ogenblik van de stemming; onthoudingen, nietige en blanco stemmen tellen niet mee als uitgebrachte stemmen (art. 3.87 §8).

Afzien verlicht de opvragingen op korte termijn. De risico's zijn nochtans reëel:

• • Hoge buitengewone opvragingen op het moment dat het dak of de lift het begeeft, te betalen in één of twee keer.
• • Mede-eigenaars in moeilijkheden die niet kunnen volgen, en onbetaalde kosten die daarna op alle anderen wegen.
• • Uitgestelde werken bij gebrek aan middelen, terwijl de slijtage van het gebouw doorgaat.
• • Een minder aantrekkelijk gebouw bij verkoop, want de koper ziet het bedrag van het fonds vóór hij tekent.

Een afwijking kan in een specifiek geval verantwoord zijn, bijvoorbeeld net na een volledige renovatie. Het moet een weloverwogen keuze blijven, gebaseerd op de werkelijke staat van het gebouw.

Wie beslist over het gebruik van het reservefonds?

Het fonds behoort toe aan de VME, en het is de algemene vergadering die beslist over de inbreng van de mede-eigenaars (art. 3.86 §3) en over de werken die het fonds financiert. De vereiste meerderheid hangt af van het soort werken:

• • Tweederdemeerderheid van de stemmen voor werken aan de gemeenschappelijke delen (art. 3.88 §1, 1°, b).
• • Absolute meerderheid voor werken die door de wet zijn opgelegd en voor bewarende werken en werken van voorlopig beheer (zelfde bepaling).
• • De syndicus kan zelf bewarende maatregelen treffen en daden van voorlopig beheer stellen, bijvoorbeeld bij hoogdringendheid (art. 3.89 §5, 2°).

In de praktijk vermeldt de beslissing van de AV hoe de werken worden gefinancierd: via het reservefonds, via een opvraging van fondsen of via een combinatie van beide. De syndicus voert de beslissing daarna uit (art. 3.89 §5, 1°) en elke opname verschijnt in de rekeningen.

Wat gebeurt er met het reservefonds als u een appartement verkoopt?

• • Vóór de ondertekening krijgt de kandidaat-koper het bedrag van het werkkapitaal en van het reservefonds, en de stand van de opvragingen voor het reservefonds die de AV vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft beslist (art. 3.94 §1, 1° en 3°).
• • Het reservefonds blijft in de mede-eigendom: het aandeel van de verkoper blijft eigendom van de vereniging (art. 3.94 §5, 2°).
• • Het werkkapitaal wordt verrekend: het aandeel van de kavel wordt aan de verkoper terugbetaald voor de periode waarin hij de gemeenschappelijke delen niet meer kon genieten, en daarna opgevraagd bij de koper (art. 3.94 §5, 1°).
• • Opvragingen die vóór de verkoop zijn goedgekeurd, maar waarvan de betaling na de vaste datum van de overdracht wordt gevraagd, zijn voor rekening van de koper, tenzij de partijen anders overeenkomen (art. 3.94 §2).

Een goed gevuld fonds stelt de koper gerust; een leeg fonds kondigt toekomstige opvragingen aan. In ons artikel om een appartement in mede-eigendom te schatten leest u welke invloed dat heeft op de prijs.

Grote mede-eigendom: het reservefonds goed dimensioneren

In een gebouw met tientallen of honderden kavels botst een fonds dat alleen op het minimum van 5 % is afgestemd snel op zijn grenzen. De wet geeft het kader: elk jaar stelt de syndicus een begrotingsraming op voor de gewone uitgaven en een andere voor de voorzienbare buitengewone kosten, die aan de AV ter stemming worden voorgelegd. Indien nodig plaatst hij de vraag naar de buitengewone werken voor de komende jaren op de agenda (art. 3.89 §5, 16°).

De goede praktijken die wij toepassen

• • Een technische inventaris van de uitrustingen (dak, gevels, liften, verwarming, waterkolommen) met hun staat en geschatte levensduur.
• • Een meerjarenplan voor onderhoud en werken, dat die inventaris omzet in een begrote kalender. Het is geen algemene federale wettelijke verplichting, maar wel het nuttigste instrument om de jaarlijkse bijdrage te bepalen. Ons artikel over de regelgeving voor mede-eigendommen gaat daar dieper op in.
• • Een bijdrage boven het minimum wanneer het plan dat rechtvaardigt, om de inspanning over meerdere jaren te spreiden.
• • Een voorzichtige belegging: de gelden blijven op rekeningen op naam van de VME en zijn beschikbaar op het moment dat de werken worden gestemd.
• • Regelmatige controle door de raad van mede-eigendom, verplicht vanaf 20 kavels zonder kelders, garages en parkeerplaatsen (art. 3.90 §1), en door de commissaris van de rekeningen die de AV elk jaar aanstelt (art. 3.91).

Die planning maakt deel uit van onze begeleiding van grote mede-eigendommen in Brussel, waarvan sommige meer dan 300 kavels tellen.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• • Burgerlijk Wetboek, boek 3, art. 3.84 tot 3.100 (geconsolideerde tekst, Justel, bijgewerkt tot 16 februari 2026)
• • FOD Justitie: vereniging van mede-eigenaars
• • BIV: Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars