Le Fonds de Réserve en Copropriété : ce que la Loi Belge impose et comment le Calculer

Une toiture à refaire, un ascenseur à remplacer, une chaudière en fin de vie : ces dépenses arrivent toujours, mais rarement au bon moment. Le fonds de réserve sert à les préparer année après année, plutôt que d'appeler une grosse somme du jour au lendemain. La loi belge en fait une obligation, avec un montant minimum et des règles précises.

Fonds de roulement et fonds de réserve : les définitions légales

Les deux fonds figurent souvent sur le même appel de fonds, mais le Code civil les distingue selon le type de dépense qu'ils financent.

Pour voir comment ces deux fonds s'intègrent dans vos charges, consultez notre guide pour calculer les charges de copropriété.

Ce que la nouvelle loi sur la copropriété impose

Les règles actuelles viennent de la réforme de la copropriété entrée en vigueur le 1er janvier 2019, reprise ensuite dans le livre 3 du Code civil. Elles tiennent en quatre obligations.

Un fonds constitué au plus tard cinq ans après la réception provisoire

L'ACP doit constituer son fonds de réserve « au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble » (art. 3.86 §3). Un immeuble neuf dispose donc d'un délai pour démarrer. Un immeuble plus ancien doit déjà en avoir un, sauf dérogation votée par l'AG.

Une contribution annuelle d'au moins 5 %

La contribution annuelle « ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent » (art. 3.86 §3). C'est un plancher : l'assemblée générale peut voter davantage.

Deux comptes distincts au nom de l'ACP

Les fonds sont placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve, tous ouverts au nom de l'association des copropriétaires (art. 3.86 §3). Le syndic administre ces fonds conformément à cette règle (art. 3.89 §5, 3°). L'argent n'est jamais sur le compte personnel du syndic.

Une information claire lors de l'appel de fonds

Le Code civil prévoit que le syndic communique à toutes les parties concernées, lors de l'appel de fonds, quelle part sera affectée au fonds de réserve (art. 3.86 §3). Cette phrase figure dans l'alinéa consacré aux lots grevés d'un usufruit. En pratique, un appel de fonds lisible distingue toujours les deux fonds, pour tous les copropriétaires.

Calculer le montant minimum : un exemple

Ce calcul donne seulement le plancher. Si l'ascenseur doit être remplacé dans quelques années, 2 000 € par an risquent de ne pas suffire.

Peut-on renoncer au fonds de réserve ? La dérogation des 4/5

Oui, mais la barre est haute. L'ACP « peut décider à une majorité de quatre cinquième des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire » (art. 3.86 §3). La majorité se calcule sur les voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote ; les abstentions, votes nuls et blancs ne comptent pas comme des voix émises (art. 3.87 §8).

Renoncer allège les appels de fonds à court terme. Les risques sont pourtant réels :

• • Des appels de fonds extraordinaires élevés le jour où la toiture ou l'ascenseur lâche, à payer en une ou deux fois.
• • Des copropriétaires en difficulté qui ne peuvent pas suivre, et des impayés de charges qui pèsent ensuite sur tous les autres.
• • Des travaux reportés faute de trésorerie, alors que l'usure de l'immeuble continue.
• • Un immeuble moins attractif à la revente, car l'acheteur voit le montant du fonds avant de signer.

Une dérogation peut se justifier dans un cas précis, par exemple juste après une rénovation complète. Elle doit rester un choix éclairé, fondé sur l'état réel de l'immeuble.

Qui décide d'utiliser le fonds de réserve ?

Le fonds appartient à l'ACP, et c'est l'assemblée générale qui décide des apports des copropriétaires (art. 3.86 §3) et des travaux qu'il financera. La majorité requise dépend du type de travaux :

• • Majorité des deux tiers des voix pour les travaux affectant les parties communes (art. 3.88 §1, 1°, b).
• • Majorité absolue pour les travaux imposés par la loi et les travaux conservatoires et d'administration provisoire (même disposition).
• • Le syndic peut accomplir seul les actes conservatoires et d'administration provisoire, par exemple en cas d'urgence (art. 3.89 §5, 2°).

En pratique, la décision de l'AG précise comment les travaux sont financés : par le fonds de réserve, par un appel de fonds ou par une combinaison des deux. Le syndic exécute ensuite la décision (art. 3.89 §5, 1°) et chaque prélèvement apparaît dans les comptes.

Que devient le fonds de réserve en cas de vente d'un appartement ?

• • Avant la signature, le candidat acquéreur reçoit le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, ainsi que la situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve et décidés par l'AG avant la date certaine du transfert (art. 3.94 §1, 1° et 3°).
• • Le fonds de réserve reste dans la copropriété : la quote-part du vendeur « demeure la propriété de l'association » (art. 3.94 §5, 2°).
• • Le fonds de roulement est régularisé : la quote-part du lot est remboursée au vendeur pour la période où il ne pouvait plus jouir des parties communes, puis appelée auprès de l'acquéreur (art. 3.94 §5, 1°).
• • Les appels de fonds votés avant la vente mais dont le paiement est demandé après la date certaine du transfert sont supportés par l'acquéreur, sauf clause contraire entre les parties (art. 3.94 §2).

Un fonds bien alimenté rassure l'acheteur ; un fonds vide annonce des appels de fonds à venir. Notre article pour estimer un appartement en copropriété détaille l'impact de ces éléments sur le prix.

Grande copropriété : bien dimensionner son fonds de réserve

Dans un immeuble de plusieurs dizaines ou centaines de lots, un fonds calé sur le seul minimum de 5 % atteint vite ses limites. La loi fournit le cadre : chaque année, le syndic prépare un budget prévisionnel pour les dépenses courantes et un autre pour les frais extraordinaires prévisibles, soumis au vote de l'assemblée, et inscrit le cas échéant à l'ordre du jour la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir (art. 3.89 §5, 16°).

Les bonnes pratiques que nous appliquons

• • Un inventaire technique des équipements (toiture, façades, ascenseurs, chauffage, colonnes d'eau) avec leur état et leur durée de vie estimée.
• • Un plan pluriannuel d'entretien et de travaux, qui transforme cet inventaire en calendrier chiffré. Ce n'est pas une obligation légale fédérale générale, mais c'est l'outil le plus utile pour fixer l'apport annuel. Notre article sur les réglementations de la copropriété fait le point sur ce sujet.
• • Une alimentation au-delà du minimum quand le plan le justifie, pour lisser l'effort sur plusieurs années.
• • Un placement prudent : les fonds restent sur des comptes au nom de l'ACP et disponibles au moment où les travaux sont votés.
• • Un contrôle régulier par le conseil de copropriété, obligatoire à partir de 20 lots hors caves, garages et parkings (art. 3.90 §1), et par le commissaire aux comptes désigné chaque année par l'AG (art. 3.91).

Ce travail de planification fait partie de notre accompagnement des grandes copropriétés à Bruxelles, dont certaines comptent plus de 300 lots.

Questions fréquentes

Sources

• • Code civil, livre 3, art. 3.84 à 3.100 (texte consolidé, Justel, mis à jour au 16 février 2026)
• • SPF Justice : associations de copropriétaires
• • IPI : Institut professionnel des agents immobiliers