Lift in conformiteit brengen in mede-eigendom: koers op 2027
Is uw gebouw uitgerust met een lift die vóór 1958 in gebruik werd genomen, dan heeft de mede-eigendom tot 31 december 2027 om de conformiteit ervan te voltooien. Bovendien moest ze op 31 december 2025 al over een moderniseringsplan beschikken dat met een liftbedrijf was ondertekend. Voor alle andere liften is de termijn sinds eind 2023 verstreken.
Concreet: er blijven nog twee seizoenen van algemene vergaderingen over om de werken te stemmen, de financiering te vinden en de installatie te laten valideren door een erkende instelling.
📌 Het belangrijkste in 30 seconden
- • Uiterste termijn: 31 december 2027 voor historische liften (in gebruik genomen vóór 1958 en gedekt door een attest van historische waarde). Koninklijk besluit van 9 maart 2003, gewijzigd door het koninklijk besluit van 27 november 2022 (Belgisch Staatsblad van 21 december 2022).
- • Het moderniseringsplan moest er zijn op 31 december 2025. Zonder ondertekend akkoord met een liftbedrijf is uw mede-eigendom vandaag in overtreding.
- • Brussel telt 2.309 liften van vóór 1958, waarvan er in maart 2025 420 een attest hadden (Homegrade). De andere moesten eind 2023 in orde zijn.
- • Over werken die door de wet zijn opgelegd, wordt gestemd bij absolute meerderheid, niet bij tweederdemeerderheid (Burgerlijk Wetboek, art. 3.88, § 1, 1°, b). Een minderheid kan de werken niet blokkeren.
- • Geen enkele Brusselse premie dekt deze werken: RENOLUTION is sinds februari 2026 afgeschaft en de premie voor klein erfgoed sluit veiligheidswerken uit.
Wat is precies de uiterste datum voor mijn lift?
De uiterste datum hangt uitsluitend af van het jaar van ingebruikname van het toestel, en niet van zijn zichtbare staat. Het koninklijk besluit van 9 maart 2003 betreffende de beveiliging van liften, gewijzigd door het koninklijk besluit van 27 november 2022, heeft de termijnen gespreid. Vier ervan liggen al achter ons.
| Ingebruikname van de lift | Termijn | Status op 9 oktober 2026 |
|---|---|---|
| Vanaf 1 april 1984 | 31 december 2014 | Verstreken sinds 12 jaar |
| Tussen 1 januari 1958 en 31 maart 1984 | 31 december 2016 | Verstreken sinds 10 jaar |
| Vóór 1 januari 1958, zonder historisch attest | 31 december 2023 | Verstreken sinds 3 jaar |
| Vóór 1958, met attest: ondertekend moderniseringsplan | 31 december 2025 | Verstreken sinds 9 maanden |
| Vóór 1958, met attest van historische waarde: werken voltooid | 31 december 2027 | Nog 15 maanden |
Bron: gewijzigd koninklijk besluit van 9 maart 2003; overzicht van de termijnen gepubliceerd door Vinçotte, erkende instelling (EDTC), en Homegrade.
De conclusie van deze tabel is hard: in de overgrote meerderheid van de Belgische gebouwen is de wettelijke termijn al verstreken. Alleen liften met een attest van historische waarde hebben nog een venster, en dat sluit eind 2027.
Wat is een „historische" lift en hoe verkrijgt u het attest?
Een historische lift is een toestel dat vóór 1958 in gebruik werd genomen en door de gewestelijke diensten voor Erfgoed erkend is via een attest van historische waarde, in Brussel uitgereikt door urban.brussels. Het attest somt de elementen op die tijdens de werken behouden moeten blijven: houten kooi, smeedijzeren hekken, originele lier, glazen bordesdeuren.
Drie onmisbare verduidelijkingen, want ze liggen aan de basis van de meeste misverstanden in de algemene vergadering:
Het is geen bescherming
Het attest bevriest het gebouw niet en geeft geen recht op enige subsidie.
Het stelt niet vrij van werken
Het verschuift de termijn naar eind 2027 en laat minder ingrijpende veiligheidsmaatregelen toe.
Het moet worden aangevraagd
Homegrade stelt een onlineformulier ter beschikking; de gewestelijke inventaris is openbaar op elevators.heritage.brussels.
Van de 2.309 Brusselse liften van vóór 1958 hadden er in maart 2025 slechts 420 een attest, en in april 2024 waren er 31 beschermd (Homegrade). Bijna 1.900 toestellen zijn dus sinds eind 2023 buiten termijn, vaak zonder dat hun mede-eigendom het weet.
Wat kost de conformiteit, en wie betaalt?
Reken op 5.000 tot 20.000 euro voor een modernisering, en beduidend meer voor een volledige vervanging in een oud gebouw. De vork hangt af van de leeftijd van het toestel, het aantal verdiepingen en de omvang van de werken die de risicoanalyse oplegt.
| Post | Indicatieve vork | Wie draagt het |
|---|---|---|
| Risicoanalyse door een erkende EDTC | Enkele honderden euro, 15 jaar geldig | Gemeenschappelijke kosten |
| Veiligheidsmodernisering (deuren, vergrendeling, verlichting, alarm, besturingskast) | 5.000 tot 20.000 € per toestel | Liftsleutel uit de basisakte |
| Volledige vervanging (appartementsgebouw, versterking van de schacht) | Beduidend hoger, op offerte | Liftsleutel uit de basisakte |
| Preventieve inspecties door een EDTC | Terugkerend, halfjaarlijks tot jaarlijks | Gemeenschappelijke kosten |
| Preventief onderhoud door het liftbedrijf | Terugkerend, minstens 2 keer per jaar | Gemeenschappelijke kosten |
Vorken voor modernisering meegedeeld door het Belgische liftbedrijf Crombez & Baeyens (2025-2026); periodiciteiten uit het koninklijk besluit van 9 maart 2003. Om de rest van het budget van het gebouw te verlichten, lees hoe u de rest van uw gemeenschappelijke kosten onder controle houdt.
Wie betaalt precies wat?
De verdeling staat in de basisakte, en daar ontstaan de conflicten. Het Burgerlijk Wetboek voorziet in een verdeling volgens de respectieve waarde van elk privatief deel (art. 3.81), maar laat toe de kosten van een voorziening te verdelen naar verhouding van het nut ervan voor elke kavel. Het reglement van mede-eigendom moet de gemotiveerde criteria en de berekeningswijze van die verdeling bevatten (art. 3.85, § 1, 2°).
De meeste basisakten voorzien in een afzonderlijke liftsleutel, die de kavels op het gelijkvloers geheel of gedeeltelijk vrijstelt. Controleer de verdeelsleutel in uw basisakte vóór de algemene vergadering: een foute verdeling bij een oproep tot betaling van enkele tienduizenden euro is een van de meest voorkomende redenen voor betwisting bij de vrederechter.
Met welke meerderheid moet de algemene vergadering stemmen?
Over de werken om de lift in conformiteit te brengen wordt gestemd bij absolute meerderheid van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen, en niet bij tweederdemeerderheid. De meeste mede-eigenaars weten dat niet, en het verandert alles.
Artikel 3.88, § 1, 1°, b) van het Burgerlijk Wetboek onderwerpt werken aan de gemeenschappelijke delen in principe aan een tweederdemeerderheid, maar sluit daar uitdrukkelijk de door de wet opgelegde werken van uit, net als de daden van behoud en van voorlopig beheer. Voor die werken geldt dus de algemene regel van artikel 3.87, § 8: de absolute meerderheid.
De conformiteit die het koninklijk besluit van 9 maart 2003 oplegt, is per definitie een door de wet opgelegd werk. Gevolg: een groep mede-eigenaars met een derde van de aandelen kan de werken niet blokkeren. De syndicus die het punt voorlegt onder het regime van de tweederdemeerderheid, riskeert een schijnbare weigering en een verloren jaar.
Het advies van de syndicus
Bij BE-Syndic zetten we drie afzonderlijke punten op de agenda van dezelfde vergadering, in plaats van één verzamelpunt:
- 1 De goedkeuring van de risicoanalyse en van het principe van de conformiteitswerken.
- 2 De keuze van het liftbedrijf uit minstens drie vergeleken offertes.
- 3 De financieringswijze: reservefonds, gespreide oproepen tot betaling of een krediet aangegaan door de vereniging.
Eén enkele stemming over een totaalbedrag mondt bijna altijd uit in een discussie over de prijs, en daarna in uitstel. Door op te splitsen legt u het wettelijke principe al in het eerste jaar vast bij absolute meerderheid, en daarna bespreekt u alleen nog de modaliteiten. In onze vooroorlogse gebouwen in Etterbeek, Elsene en Sint-Gillis is dat de enige methode die de planning haalt.
Wat riskeert de mede-eigendom als er niets gebeurt?
Het directe risico is niet de boete: het is de buitengebruikstelling van de lift door de keuringsinstelling. De erkende EDTC die de risicoanalyse uitvoert, maakt een onderscheid tussen risico's die onmiddellijk ingrijpen vereisen en risico's die kunnen wachten, en kan de stillegging van het toestel bevelen. In een gebouw van zes verdiepingen met oudere bewoners wordt die stillegging meteen een menselijk probleem, en daarna een juridisch probleem.
Daarna volgen de kettingreacties:
Strafrechtelijk
Volgens het overzicht van Vinçotte vallen inbreuken op de liftreglementering onder een sanctie van niveau 3: een strafrechtelijke geldboete van 26 tot 25.000 euro, verhoogd met de opdeciemen, na een waarschuwing van de FOD Economie die vier maanden zonder gevolg is gebleven.
Burgerlijke aansprakelijkheid
Bij een ongeval kan de beheerder aansprakelijk worden gesteld voor de schade die door zijn nalatigheid is veroorzaakt, en het toestel wordt doorgaans verzegeld.
Verzekering
Een schadegeval met een toestel buiten termijn, waarvan het inspectieverslag het gebrek al vermeldde, plaatst de mede-eigendom in een zeer ongemakkelijke positie tegenover haar verzekeraar.
Verkoopwaarde
De syndicus moet de notaris een overzicht bezorgen van de gestemde werken en de komende oproepen tot betaling: niet-gefinancierde werken worden verrekend in de prijs van elke kavel.
Bestaan er in Brussel nog premies?
Nee, vandaag dekt geen enkele Brusselse premie de conformiteitswerken aan een lift. Dat is het slechte nieuws dat veel raden van mede-eigendom te laat ontdekken.
Twee deuren zijn dichtgegaan. De RENOLUTION-premies, in augustus 2024 opgeschort wegens gebrek aan budget, werden in februari 2026 definitief afgeschaft door de Brusselse Regering. En de premie voor klein erfgoed, die nochtans 50 tot 75 % van het bedrag exclusief btw dekt, sluit veiligheidswerken uitdrukkelijk uit (infofiche Homegrade, juni 2025). Een lift met attest komt er dus niet voor in aanmerking.
Er blijven drie reële hefbomen over:
Het reservefonds
De vereniging moet het aanleggen uiterlijk vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen, ten belope van minstens 5 % van de gewone gemeenschappelijke kosten van het voorgaande boekjaar (art. 3.86, § 3). Een vergadering kan daarvan afwijken bij viervijfdemeerderheid: wij raden dat ten stelligste af.
Het ECORENO-krediet
Heropend op 1 januari 2026 en toegankelijk voor verenigingen van mede-eigenaars.
De begeleiding van Homegrade
Gratis: Homegrade analyseert de offertes en controleert of de oplossingen de erfgoedelementen van het attest respecteren. Voor drie offertes van 30.000 euro is dat een tweede technisch advies dat niets kost.
Voor de rest van de vastgoedfiscaliteit van uw Brussels gebouw kunt u ons volledige dossier raadplegen.
Wat zijn de zes concrete stappen tot eind 2027?
Het traject is uitgestippeld en telt zes stappen, waarvan de eerste twee dit kwartaal moeten worden opgestart.
- 1 Controleer de status van het toestel. Raadpleeg de gewestelijke inventaris; hebt u geen attest, vraag het dan aan via het formulier van Homegrade en bewaar een kopie in het veiligheidsdossier.
- 2 Laat de risicoanalyse opstellen of actualiseren door een erkende EDTC. Verplicht, 15 jaar geldig. Dateert de uwe van vóór maart 2024, vraag dan een bezoek aan: de versoepelingen voor historische liften kunnen de eisen gewijzigd hebben.
- 3 Vraag minstens drie offertes aan. Met de vermelding dat de oplossingen de erfgoedelementen moeten respecteren die in het attest zijn opgesomd.
- 4 Laat de algemene vergadering stemmen. Principe, aannemer, financiering: bij absolute meerderheid.
- 5 Onderteken het moderniseringsplan met het gekozen liftbedrijf. Inclusief uitvoeringsakkoord en fasering. Vereist sinds 31 december 2025.
- 6 Laat de werken valideren door de EDTC en verkrijg het attest van regularisatie. Dat attest, en alleen dat attest, bewijst de conformiteit.
Een fasering is toegestaan: eerst worden de dringende risico's aangepakt die de analyse heeft vastgesteld. Maar de werken die uit die analyse voortvloeien, moeten binnen drie jaar worden uitgevoerd, wat geen enkele marge laat als de analyse van 2025 dateert.
Veelgestelde vragen
Mijn lift werkt prima. Moet ik dan toch werken laten uitvoeren?
Ja. De verplichting hangt niet af van de werking van het toestel, maar van de datum van ingebruikname en van de risico's die de EDTC in de risicoanalyse vaststelt. Een betrouwbaar toestel kan perfect een niet-conforme deurvergrendeling hebben of geen veiligheidsgordijn in de kooi.
Moeten de mede-eigenaars van het gelijkvloers meebetalen?
Dat hangt af van uw basisakte. Het Burgerlijk Wetboek staat een verdeling toe volgens het nut van de voorziening voor elke kavel (art. 3.81), en de meeste basisakten voorzien in een liftsleutel die de kavels op het gelijkvloers geheel of gedeeltelijk vrijstelt. Controleer die sleutel vóór de oproep tot betaling, niet erna.
Mijn syndicus heeft deze termijn nooit vermeld. Is dat een fout?
De syndicus voert de beslissingen van de algemene vergadering uit en moet haar informeren over de wettelijke verplichtingen die op het gebouw rusten. Langdurig stilzwijgen over een veiligheidstermijn is een ernstig alarmsignaal. Vraag schriftelijk de risicoanalyse en het veiligheidsdossier van de lift op.
Kunnen we beslissen de lift af te schaffen in plaats van hem te moderniseren?
Technisch wel, maar het afschaffen van een gemeenschappelijke voorziening wijzigt de bestemming en het genot van de gemeenschappelijke delen: daarvoor gelden beduidend zwaardere gekwalificeerde meerderheden, of zelfs unanimiteit. In de praktijk kost die optie bijna altijd meer dan de modernisering.
Kan de termijn van 2027 nog worden uitgesteld?
Hij werd al eens met vijf jaar uitgesteld, door het koninklijk besluit van 27 november 2022. Er is geen nieuw uitstel aangekondigd. Een budget opbouwen in de veronderstelling van een nieuwe termijn zou onvoorzichtig zijn: er zijn weinig liftbedrijven die erkend zijn voor erfgoed, en hun agenda's raken vol.
Is in Brussel een stedenbouwkundige vergunning nodig?
Voor een beschermde lift of een lift op de bewaarlijst wel, en overleg met urban.brussels is onmisbaar. Voor een lift die enkel een attest heeft, vereisen de veiligheidswerken binnen doorgaans geen vergunning, maar laat dit punt bevestigen door uw syndicus voordat u de offertes ondertekent.
De syndicus die zwijgt over een veiligheidstermijn, schiet tekort in zijn wettelijke verplichtingen: dat is een ernstig alarmsignaal.
Laat 2027 niet aankomen zonder plan
Een mede-eigendom die deze werken in 2026 aanpakt, behoudt drie waardevolle zaken: de keuze van haar liftbedrijf, een spreiding van de oproepen tot betaling over twee boekjaren, en de tijd om haar offertes te laten nalezen. Wie er pas in 2027 aan begint, heeft geen keuze meer, geen tijd en geen onderhandelingsruimte.
Bij BE-Syndic beheren we een honderdtal mede-eigendommen in Brussel en Brabant, waaronder veel vooroorlogse gebouwen. We weten waar deze dossiers vastlopen: op de verdeelsleutel, op de verkeerd aangekondigde meerderheid en op het ontbreken van een provisie.
Dit artikel heeft een algemene informatieve waarde en vormt geen juridisch advies. Elke mede-eigendom hangt af van haar basisakte en van de risicoanalyse die eigen is aan haar installatie.
Een conformiteitsaudit van uw lift
Wij controleren het attest, de risicoanalyse, de verdeelsleutel en de stand van uw reservefonds, en bezorgen u daarna de realistische planning tot eind 2027.
