De Raad van Mede-eigendom in België: Verplichting, Rol en Bevoegdheden
In gebouwen van een zekere omvang laat de wet de syndicus niet alleen staan tegenover de mede-eigenaars. Ze legt een controleorgaan op dat uit mede-eigenaars bestaat: de raad van mede-eigendom. Wie moet er een hebben, hoe wordt hij samengesteld, en wat kan hij werkelijk doen?
⚖️ Wettelijke basis
De raad van mede-eigendom wordt geregeld door artikel 3.90 van het Burgerlijk Wetboek (boek 3, mede-eigendom van gebouwen). Hij is verplicht in elk gebouw of elke groep van gebouwen met ten minste 20 kavels, met uitsluiting van de kelders, garages en parkeerplaatsen.
Verplicht of facultatief: hoe telt u de kavels?
20 kavels of meer
De raad is verplicht. Het is de eerste algemene vergadering die hem samenstelt. Appartementen, kantoren en handelszaken tellen mee; kelders, garages en parkeerplaatsen niet.
Minder dan 20 kavels
De raad is facultatief. De algemene vergadering kan beslissen er een op te richten, met dezelfde samenstelling en dezelfde opdrachten (art. 3.90 §2).
Voorbeeld: een gebouw met 24 appartementen en 30 parkeerplaatsen telt voor deze berekening 24 kavels. De raad is er verplicht.
Wie kan er deel van uitmaken, en hoe wordt hij verkozen?
- • De leden zijn houders van een zakelijk recht die stemrecht hebben in de algemene vergadering, in de praktijk mede-eigenaars (art. 3.90 §1).
- • De verkiezing gebeurt in de AV, bij absolute meerderheid, met een afzonderlijke stemming voor elk lid (art. 3.90 §3).
- • Het mandaat loopt tot de volgende gewone algemene vergadering en is hernieuwbaar (art. 3.90 §3).
- • De syndicus kan er geen lid van zijn, net zomin als hij commissaris van de rekeningen van dezelfde mede-eigendom kan zijn (art. 3.89 §9).
De opdrachten en bevoegdheden van de raad
Toezien op het werk van de syndicus
Zijn hoofdopdracht is erop toe te zien dat de syndicus zijn opdrachten correct uitvoert, zonder te treden in de rol van de commissaris van de rekeningen (art. 3.90 §1).
Alle beheersstukken inzien
Na de syndicus daarvan op de hoogte te hebben gebracht, kan de raad kennisnemen en een kopie maken van alle stukken die betrekking hebben op het beheer van de syndicus of die de mede-eigendom aanbelangen (art. 3.90 §4): contracten, facturen, offertes, bankafschriften, briefwisseling.
Delegaties van de AV ontvangen
De algemene vergadering kan hem andere opdrachten toevertrouwen, bij tweederdemeerderheid. Die delegaties hebben betrekking op uitdrukkelijk bepaalde handelingen en gelden hoogstens één jaar (art. 3.90 §4). Een courant voorbeeld: de aannemer kiezen uit de weerhouden offertes voor gestemde werken.
Elk jaar verslag uitbrengen
De raad bezorgt de mede-eigenaars op de gewone algemene vergadering een omstandig jaarverslag over de uitoefening van zijn opdracht (art. 3.90 §4).
Raad van mede-eigendom, commissaris van de rekeningen, syndicus: wie doet wat?
| Orgaan | Rol | Verplicht? |
|---|---|---|
| Syndicus | Voert de beslissingen uit, beheert en vertegenwoordigt de VME (art. 3.89) | Altijd |
| Raad van mede-eigendom | Controleert de syndicus, jaarverslag aan de AV (art. 3.90) | Vanaf 20 kavels |
| Commissaris van de rekeningen | Controleert de rekeningen, elk jaar aangewezen door de AV (art. 3.91) | Altijd |
Een doeltreffende raad: onze tips als syndicus
- • Verkies leden met complementaire profielen: iemand met oog voor de cijfers, een ander voor de technische kant.
- • Spreek met de syndicus een vast vergaderritme af, bijvoorbeeld elk kwartaal, met een schriftelijke agenda.
- • Houd schriftelijk bij welke stukken u opvraagt en hoe de syndicus antwoordt: uw jaarverslag zal erop steunen.
- • Laat precieze en in de tijd beperkte delegaties stemmen in plaats van algemene bevoegdheden.
Wilt u precies weten wat u van de syndicus mag verwachten? Lees onze gids over de wettelijke verplichtingen van de syndicus. Beheert u een grote residentie? Ontdek onze begeleiding als syndicus voor een grote mede-eigendom.
Veelgestelde vragen
Ons gebouw telt 18 appartementen en 20 garages: is de raad verplicht?
Nee. De drempel van 20 kavels wordt berekend zonder de kelders, garages en parkeerplaatsen (art. 3.90 §1). Met 18 appartementen is de raad niet verplicht, maar de algemene vergadering kan beslissen er een op te richten (art. 3.90 §2).
Kan de raad van mede-eigendom beslissen in de plaats van de algemene vergadering?
Enkel binnen de grenzen van een delegatie die de AV met een tweederdemeerderheid heeft gestemd. Die delegatie moet betrekking hebben op uitdrukkelijk bepaalde handelingen, de wettelijke bevoegdheden van de syndicus, de AV en de commissaris van de rekeningen respecteren, en geldt hoogstens één jaar (art. 3.90 §4).
Kan een huurder lid zijn van de raad van mede-eigendom?
Nee. Alleen houders van een zakelijk recht die stemrecht hebben in de algemene vergadering kunnen lid zijn (art. 3.90 §1), dat wil zeggen in de praktijk de mede-eigenaars.
Wat gebeurt er als niemand deel wil uitmaken van de raad?
Zolang de verplichte raad niet is samengesteld, kan elk lid van de algemene vergadering de rechter vragen om een of meer mede-eigenaars, of een derde op kosten van de vereniging van mede-eigenaars, aan te wijzen om de opdrachten ervan uit te voeren (art. 3.90 §1).
Worden de leden van de raad vergoed?
Het Burgerlijk Wetboek voorziet niet in een vergoeding: de functie wordt in de praktijk vrijwillig uitgeoefend. De leden zijn mede-eigenaars die tijd besteden aan de goede werking van het gebouw.
Bronnen
- • Burgerlijk Wetboek, boek 3, art. 3.84 tot 3.100 (geconsolideerde tekst, Justel, bijgewerkt tot 16 februari 2026)
Een syndicus die samenwerkt met uw raad
Be-Syndic betrekt de raad van mede-eigendom bij het beheer: toegang tot de stukken, regelmatig overleg en gezamenlijke voorbereiding van de algemene vergaderingen.
Vraag een gratis offerte aan
