Syndic pour grande copropriété à Bruxelles
Résidence de 20, 100 ou plus de 300 lots : un syndic agréé IPI qui maîtrise les obligations légales, la technique et les assemblées générales des grands immeubles.
Demander un devis gratuitCe qui change quand votre immeuble grandit
Be-Syndic gère plus de 100 copropriétés à Bruxelles, dont des résidences de plus de 300 lots. Dans ces immeubles, les erreurs coûtent plus cher : un ascenseur à l'arrêt touche des dizaines de ménages, une AG mal convoquée peut être contestée, et un budget mal anticipé se transforme en appel de fonds massif.
Des installations techniques lourdes
Ascenseurs, chaufferie collective, ventilation, portes de parking, détection incendie : chaque installation a ses contrats, ses contrôles et son cycle de remplacement.
Des assemblées générales nombreuses
Quorum, procurations, majorités qualifiées : plus l'immeuble compte de copropriétaires, plus la préparation de l'AG doit être rigoureuse.
Des budgets importants
Des centaines de milliers d'euros de charges par an demandent une comptabilité complète, des devis comparés et un fonds de réserve à la hauteur des travaux à venir.
Des organes de contrôle à associer
Le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes ont un vrai rôle légal. Un bon syndic travaille avec eux, pas autour d'eux.
Les obligations propres aux grandes copropriétés
Le régime de la copropriété des immeubles bâtis (Code civil, livre 3, articles 3.84 à 3.100) s'applique à tous les immeubles. Certaines règles pèsent cependant plus lourd, ou ne s'appliquent qu'à partir de 20 lots.
Un conseil de copropriété dès 20 lots
Obligatoire à partir de 20 lots, caves, garages et parkings exclus. Il veille à la bonne exécution des missions du syndic, peut consulter toutes les pièces de gestion et remet un rapport annuel circonstancié à l'AG ordinaire.
art. 3.90 du Code civil
Une comptabilité au plan comptable normalisé
La comptabilité simplifiée n'est permise que sous 20 lots. Au-delà, le syndic tient une comptabilité complète selon le plan comptable minimum normalisé.
art. 3.89 §5, 15° du Code civil
Un commissaire aux comptes chaque année
Désigné par l'AG, copropriétaire ou professionnel externe, il contrôle les comptes de l'association des copropriétaires avant leur approbation.
art. 3.91 du Code civil
Une mise en concurrence obligatoire
L'AG fixe, à la majorité des deux tiers, le montant à partir duquel les contrats et marchés doivent être mis en concurrence. Le syndic présente alors plusieurs devis établis sur un cahier des charges.
art. 3.88 §1 et 3.89 §5, 11° du Code civil
Deux budgets votés chaque année
Un budget prévisionnel pour les dépenses courantes et un autre pour les frais extraordinaires prévisibles, comme le remplacement d'un ascenseur ou d'une chaudière collective.
art. 3.89 §5, 16° du Code civil
Un fonds de réserve alimenté chaque année
Au moins 5 % de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent, sur un compte distinct au nom de l'association des copropriétaires.
art. 3.86 §3 du Code civil
Pour aller plus loin : le rôle du conseil de copropriété et les obligations légales du syndic.
Comment Be-Syndic gère une grande copropriété
Be-Syndic réunit l'expérience d'un cabinet agréé IPI (n° 507.791) habitué aux grands immeubles et la proximité d'un bureau à Etterbeek.
Un gestionnaire dédié
Un interlocuteur unique qui connaît votre résidence, vos fournisseurs et l'historique des décisions, épaulé par l'équipe comptable et technique de Be-Syndic.
Un conseil de copropriété associé
Points réguliers avec le conseil, accès aux pièces de gestion et préparation commune de l'ordre du jour, pour un rapport annuel fondé sur des faits.
Des assemblées générales bien préparées
Convocations dans les délais légaux, contrôle des procurations, quorum vérifié et procès-verbal rédigé sans attendre, même avec plusieurs centaines de lots.
Un suivi technique planifié
Contrats d'entretien des installations communes (ascenseurs, chauffage collectif, portes de garage, sécurité incendie), contrôles réglementaires et rapport d'évaluation des contrats de fournitures présenté à chaque AG ordinaire.
Des comptes consultables en ligne
Chaque copropriétaire et le commissaire aux comptes accèdent aux décomptes, factures et procès-verbaux depuis l'espace client.
Une réponse sous 24 heures
Une demande, un sinistre, une question de copropriétaire : un interlocuteur humain vous répond sous 24 heures.
Découvrez aussi l'ensemble de nos services de syndic de copropriété. Votre syndic actuel ne vous convient plus ? Voici comment changer de syndic.
Questions fréquentes sur le syndic de grande copropriété
À partir de combien de lots le conseil de copropriété est-il obligatoire ?
Le conseil de copropriété est obligatoire dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins 20 lots, les caves, garages et parkings n'étant pas comptés (art. 3.90 §1 du Code civil). Ses membres sont nommés par l'assemblée générale, à la majorité absolue et par un vote séparé pour chacun, jusqu'à la prochaine AG ordinaire. En dessous de ce seuil, l'AG peut décider d'en créer un.
Le commissaire aux comptes est-il obligatoire dans une grande copropriété ?
Oui, et pas seulement dans les grandes : l'assemblée générale désigne chaque année un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires, copropriétaires ou non (art. 3.91). Le syndic ne peut pas exercer cette fonction dans la copropriété qu'il gère.
Quelle majorité faut-il pour voter des travaux aux parties communes ?
Les travaux affectant les parties communes se votent à la majorité des deux tiers des voix (art. 3.88 §1, 1°). Les travaux imposés par la loi et les travaux conservatoires ou d'administration provisoire se votent à la majorité absolue. Les abstentions, votes nuls et blancs ne sont pas comptés comme des voix émises.
Combien de procurations un copropriétaire peut-il détenir en assemblée générale ?
Trois au maximum, sauf si le total des voix dont il dispose personnellement et de celles de ses mandants ne dépasse pas 10 % du total des voix de la copropriété (art. 3.87 §7). Le syndic ne peut pas être mandataire. Dans une résidence de plusieurs centaines de lots, cette règle se prépare avant la convocation.
Comment se passe le changement de syndic dans une grande copropriété ?
Le nouveau syndic est désigné par l'assemblée générale à la majorité absolue. L'ancien syndic doit remettre l'ensemble du dossier de gestion (comptabilité, actifs, sinistres, historique bancaire) dans les 30 jours suivant la fin de son mandat (art. 3.89 §5, 7°). Be-Syndic prépare avec le conseil de copropriété le point à l'ordre du jour, puis organise la reprise du dossier.
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