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Impayés de Charges en Copropriété : que faire quand un Copropriétaire ne paie pas ?

• Temps de lecture : 9 min
Factures et calculatrice pour le suivi des charges de copropriété impayées

Un copropriétaire ne paie plus ses provisions. Au début, c'est un simple retard. Puis la dette grossit et les autres copropriétaires s'inquiètent. Le droit belge donne au syndic des outils clairs pour récupérer ces sommes. Voici la marche à suivre, étape par étape.

⚖️ Base légale

Le recouvrement des charges repose sur l'article 3.86 §3 du Code civil : « Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges. » Les sanctions en cas de non-paiement figurent dans le règlement de copropriété (art. 3.85 §1, 2°).

Ce que dit la loi sur le paiement des charges

Des apports décidés par l'assemblée générale

Le patrimoine de l'association des copropriétaires (ACP) est constitué par des apports périodiques des copropriétaires, décidés par l'assemblée générale (art. 3.86 §3). C'est ce qui permet de chauffer, d'assurer et d'entretenir l'immeuble. Pour comprendre comment votre part est calculée, lisez notre guide pour calculer les charges de copropriété.

Le syndic est chargé du recouvrement

La loi lui permet de prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour récupérer les charges (art. 3.86 §3). Il représente aussi l'ACP en justice (art. 3.89 §5, 4°). Si le lot est grevé d'un usufruit, l'usufruitier et le nu-propriétaire sont solidairement tenus de payer : le syndic peut réclamer la totalité à l'un ou à l'autre (art. 3.86 §3).

Le règlement de copropriété fixe les sanctions

Le règlement de copropriété doit contenir les critères de répartition des charges et, le cas échéant, les clauses et sanctions relatives à leur non-paiement (art. 3.85 §1, 2°) : taux d'intérêt de retard, indemnité forfaitaire, frais de rappel. Relisez-le avant toute démarche, c'est votre première référence.

Les étapes du recouvrement, du rappel au juge de paix

La loi n'impose pas d'ordre précis. La progression ci-dessous est une pratique éprouvée : elle laisse une chance au dialogue tout en protégeant l'ACP.

1. Le rappel amiable

Un premier rappel, par courrier ou par e-mail, suffit souvent. Un oubli, une domiciliation annulée : beaucoup d'impayés ont une cause banale. Le rappel mentionne le montant dû, la date de l'appel de fonds et un contact, sur un ton neutre.

2. La mise en demeure par recommandé

Si le rappel reste sans effet, le syndic envoie une mise en demeure par recommandé. Elle prouve que le débiteur a été averti et prépare la suite judiciaire.

Contenu type d'une mise en demeure

  • • Le montant total réclamé.
  • • Le détail : chaque appel de fonds impayé, avec sa date et son montant.
  • • Un délai de paiement. La loi n'en fixe pas : un délai raisonnable, par exemple 15 jours, est une pratique courante.
  • • Le rappel des clauses du règlement de copropriété sur les intérêts de retard et les pénalités.
  • • L'annonce qu'à défaut de paiement, l'ACP saisira le juge sans nouvel avis.
  • • Une invitation à prendre contact en cas de difficultés.

3. Les intérêts et pénalités prévus par le règlement

Si le règlement de copropriété prévoit des intérêts de retard ou une indemnité forfaitaire, le syndic les applique dans les conditions que ce règlement fixe. Sans clause, il ne peut pas inventer de pénalité forfaitaire. Attention aussi aux clauses trop lourdes : le juge peut réduire une pénalité manifestement excessive.

4. Le plan d'apurement

Un copropriétaire de bonne foi qui traverse une période difficile (perte d'emploi, séparation, maladie) préfère souvent étaler sa dette. Le syndic peut proposer un plan d'apurement écrit : montant mensuel, échéances, et paiement des nouvelles provisions en plus de l'arriéré. Le plan peut prévoir qu'une échéance manquée rend la totalité exigible.

5. L'action devant le juge de paix

Si le dialogue échoue, le syndic agit en justice au nom de l'ACP, qu'il représente (art. 3.89 §5, 4°). Le juge de paix est en principe compétent pour les litiges de copropriété. Le dossier contient le règlement de copropriété, les procès-verbaux d'AG qui ont approuvé les budgets et les comptes, les appels de fonds, les rappels et la mise en demeure.

Une fois le jugement obtenu, il faut encore l'exécuter. Si le copropriétaire ne paie toujours pas, un huissier de justice procède aux mesures d'exécution, par exemple une saisie sur salaire, sur compte bancaire ou, en dernier recours, sur le lot lui-même.

Ce que le syndic ne peut pas faire

Le syndic ne peut pas se faire justice lui-même. Couper l'eau, le chauffage ou l'électricité d'un lot privatif, changer les serrures ou bloquer l'accès à un garage pour forcer un paiement ne sont pas des voies de recouvrement. Le recouvrement passe par les voies amiables puis judiciaires, rien d'autre.

Qui paie les frais de procédure ?

Le copropriétaire poursuivi doit-il financer le procès intenté contre lui ? L'article 3.92 §9 du Code civil apporte une réponse nuancée.

  • • Pendant la procédure, le copropriétaire défendeur participe, comme les autres, aux provisions pour frais et honoraires à charge de l'ACP, sans préjudice des décomptes ultérieurs.
  • • Si la demande de l'ACP est déclarée totalement non fondée, il est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, répartis entre les autres copropriétaires.
  • • Si la demande est partiellement fondée, il participe aux honoraires et dépens mis à charge de l'ACP.

En pratique, l'ACP demande aussi au juge de condamner le copropriétaire défaillant aux dépens. Les frais de récupération judiciaires et extrajudiciaires font d'ailleurs partie des arriérés que la loi vise lors d'une vente (art. 3.94 §1, 2° et art. 3.95).

Impayés et vente du lot : le rôle du notaire

Quand un copropriétaire endetté vend son lot, le Code civil protège l'ACP en deux temps.

Avant la signature : l'information du candidat acquéreur

Avant la signature du compromis ou de l'offre d'achat, le notaire, l'agent immobilier ou le vendeur transmet à l'acheteur une série d'informations que le syndic communique sur simple demande, dans les 15 jours. Parmi elles : le montant des arriérés éventuels du vendeur, frais de récupération compris (art. 3.94 §1, 2°). Ensuite, le notaire demande au syndic, par recommandé, la mise à jour de ces informations et l'état des dépenses décidées avant le transfert. Le syndic doit répondre dans les 30 jours (art. 3.94 §2 et art. 3.89 §5, 5°).

À l'acte : la retenue sur le prix

Lors de la signature de l'acte authentique, le notaire doit retenir sur le prix les arriérés de charges ordinaires et extraordinaires, frais de récupération compris (art. 3.95). Il doit toutefois d'abord payer les créanciers privilégiés, les créanciers hypothécaires et ceux qui lui ont notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.

⏱️ Un délai à ne pas manquer

Si le vendeur conteste les arriérés, le notaire en avise le syndic par recommandé dans les 3 jours ouvrables qui suivent l'acte. Le syndic dispose alors de 20 jours ouvrables pour faire notifier une saisie-arrêt. À défaut, le notaire peut valablement verser le montant au vendeur (art. 3.95).

La créance de l'ACP est donc protégée lors de la vente par ce mécanisme de retenue. Pour savoir si elle bénéficie en outre d'un privilège légal, et à quel rang, faites-vous conseiller par un avocat.

Pourquoi un impayé pèse sur tous les copropriétaires

Un impayé n'est jamais l'affaire d'une seule personne. Le fonds de roulement est la somme des avances faites par les copropriétaires pour couvrir les dépenses périodiques : chauffage, éclairage des communs, gérance (art. 3.86 §3). Quand une part manque, la caisse se vide plus vite que prévu.

  • • La trésorerie se tend : les fournisseurs (énergie, ascenseur, nettoyage) risquent d'être payés en retard.
  • • Un appel de fonds complémentaire peut devenir nécessaire, qui pèse en pratique sur les copropriétaires en ordre.
  • • Des travaux peuvent être reportés faute de trésorerie, et le fonds de réserve risque d'être sollicité pour des dépenses qui ne sont pas les siennes.
  • • Le risque juridique se partage : si l'ACP est condamnée à payer un créancier, l'exécution peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire, proportionnellement à ses quotes-parts (art. 3.86 §4).

Dans une grande copropriété, plusieurs retards simultanés représentent vite des montants importants. Un suivi serré des paiements est l'un des enjeux de la gestion d'une grande copropriété.

Quand l'équilibre financier est gravement compromis

Si les impayés s'accumulent au point que l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts peuvent demander au juge de désigner un administrateur provisoire, aux frais de l'ACP (art. 3.92 §2). Celui-ci se substitue aux organes de l'association pour les missions que le juge lui confie. Un recouvrement mené tôt permet d'éviter cette mesure lourde.

Prévenir les impayés : les bonnes pratiques

  • ☐ Des budgets prévisionnels réalistes, votés chaque année par l'AG (art. 3.89 §5, 16°) : pas de mauvaise surprise en fin d'exercice.
  • ☐ Des appels de fonds clairs : montant, échéance, numéro de compte, part affectée au fonds de réserve.
  • ☐ Des comptes consultables par chaque copropriétaire (art. 3.89 §5, 9°) : on paie plus volontiers ce que l'on comprend.
  • ☐ Un suivi mensuel des soldes, pour détecter un retard dès le premier mois.
  • ☐ Un dialogue précoce : un appel au premier retard évite souvent la mise en demeure.

Payer ses charges fait partie des obligations de base de tout copropriétaire. Pour la liste complète, consultez notre article sur les droits et devoirs des copropriétaires. Et pour voir comment nous organisons le suivi financier au quotidien, découvrez nos services de syndic.

Questions fréquentes

Que faire si un copropriétaire ne paie pas ses charges ?

Le syndic commence par un rappel amiable, puis envoie une mise en demeure par recommandé. Si rien ne bouge, il applique les intérêts et pénalités prévus par le règlement de copropriété, propose un plan d'apurement ou saisit le juge de paix. La loi l'autorise à prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour récupérer les charges (art. 3.86 §3 du Code civil).

Que doit contenir une mise en demeure adressée à un copropriétaire ?

Le montant réclamé, le détail des appels de fonds impayés (dates et montants), un délai pour payer, le rappel des clauses du règlement de copropriété sur les intérêts et pénalités, et l'annonce d'une procédure judiciaire à défaut de paiement. La loi ne fixe pas de délai : en pratique, un délai raisonnable, par exemple 15 jours, est souvent retenu.

Le syndic doit-il demander l'accord de l'assemblée générale pour récupérer les charges ?

Le Code civil permet au syndic de prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges (art. 3.86 §3) et le charge de représenter l'association en justice (art. 3.89 §5, 4°). Vérifiez toutefois votre règlement d'ordre intérieur, qui précise l'étendue de ses pouvoirs.

Un copropriétaire peut-il vendre son lot avec des charges impayées ?

Oui, mais les arriérés le rattrapent. Le syndic les communique avant la vente (art. 3.94 §1, 2°) et, lors de l'acte, le notaire doit les retenir sur le prix, frais de récupération compris, après avoir payé les créanciers privilégiés et hypothécaires (art. 3.95).

Les autres copropriétaires doivent-ils payer à la place du copropriétaire défaillant ?

Sa dette reste la sienne. Mais tant qu'elle n'est pas récupérée, la trésorerie manque d'argent et un appel de fonds complémentaire peut devenir nécessaire. Et si l'association est condamnée à payer un tiers, l'exécution peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire, à proportion de ses quotes-parts (art. 3.86 §4).

Sources

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Be-Syndic, agréé IPI n° 507.791, gère plus de 100 copropriétés à Bruxelles. Un gestionnaire dédié suit les paiements chaque mois, vos comptes sont consultables en ligne et un humain vous répond sous 24 heures.

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