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Droits et devoirs des copropriétaires en Belgique : ce que prévoit le Code civil

• Temps de lecture : 10 min
Statue de la Justice tenant une balance

Acheter un appartement, c'est devenir membre d'une association des copropriétaires (ACP). Vous gagnez une voix dans les décisions de l'immeuble et vous acceptez des règles communes. Voici vos droits et vos devoirs, article par article, puis la marche à suivre quand un litige éclate.

⚖️ Base légale

La copropriété des immeubles bâtis est régie par les articles 3.84 à 3.100 du Code civil. Ces règles sont impératives : une clause des statuts ou du règlement d'ordre intérieur contraire à la loi est remplacée de plein droit par la disposition légale (art. 3.100).

Vos droits à l'assemblée générale

Participer, voter et vous faire assister

Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'AG. Vous y participez physiquement ou, si la convocation le prévoit, à distance. Vous pouvez vous faire assister d'une personne, en avertissant le syndic par recommandé au moins quatre jours ouvrables avant (art. 3.87 §1). Votre nombre de voix correspond à votre quote-part dans les parties communes (art. 3.87 §6).

Vous faire représenter

Absent ? Donnez une procuration nominative à un mandataire, membre de l'AG ou non. Le syndic ne peut jamais être votre mandataire (art. 3.87 §7).

Faire inscrire un point à l'ordre du jour

Vous pouvez à tout moment notifier au syndic les points à débattre. Une proposition écrite reçue au moins trois semaines avant le début de la période de l'AG ordinaire est inscrite à son ordre du jour. Sinon, elle passe à l'assemblée suivante (art. 3.87 §3 et §4).

Demander une assemblée

Des copropriétaires détenant au moins un cinquième des quotes-parts peuvent exiger une AG par recommandé. Le syndic convoque dans les trente jours, faute de quoi un cosignataire peut convoquer lui-même (art. 3.87 §2).

Convocation, quorum, majorités : tout est détaillé dans notre guide de l'assemblée générale de copropriété.

Votre droit à l'information

  • • Les documents de la copropriété. Le syndic doit vous donner accès à tous les documents et informations non privés : comptes, factures, contrats (art. 3.89 §5, 9°).
  • • Le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions. Consultables sur place et sans frais (art. 3.93 §3 et §4).
  • • Les décisions de l'AG. Le syndic vous les transmet dans les trente jours suivant l'assemblée (art. 3.87 §12).
  • • La liste des copropriétaires. Noms, adresses et quotes-parts vous sont transmis à première demande (art. 3.89 §5, 14°).
  • • Une traduction. Vous pouvez obtenir la traduction de tout document de l'association dans la langue de la région linguistique de l'immeuble, aux frais de l'ACP (art. 3.96).

Le conseil de copropriété, là où il existe, peut en outre prendre copie de toutes les pièces de gestion du syndic (art. 3.90 §4).

Vos droits sur votre lot et les parties communes

  • • Un usage proportionnel des parties communes, sauf disposition contraire des statuts (art. 3.85 §1, 1°).
  • • La liberté de confier la gestion de votre lot à la personne de votre choix : toute clause contraire est réputée non écrite (art. 3.85 §4).
  • • L'installation de câbles et conduites (énergie, eau, télécoms) dans les parties communes, à vos frais et sans charge pour les autres. Prévenez le syndic par recommandé au moins deux mois avant les travaux ; les copropriétaires peuvent s'y opposer pour un intérêt légitime (art. 3.82 §2).

Vos recours devant le juge

Contester une décision de l'AG

Une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive qui vous cause un préjudice personnel peut être annulée ou réformée par le juge. Le délai est court : quatre mois à compter de la date de l'assemblée (art. 3.92 §3).

Débloquer une situation

  • Agir seul pour votre lot (art. 3.92 §1)

    Vous pouvez exercer seul les actions relatives à votre lot, après en avoir informé le syndic.

  • Faire convoquer une AG par le juge (art. 3.92 §4)

    Si le syndic néglige ou refuse abusivement de convoquer l'assemblée, le juge peut ordonner la convocation sur la proposition que vous déterminez.

  • Faire autoriser des travaux (art. 3.92 §5)

    Si la majorité requise ne peut être atteinte, le juge peut vous autoriser à réaliser seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires aux parties communes.

  • Débloquer une minorité abusive (art. 3.92 §8)

    Lorsqu'une minorité empêche abusivement l'AG de décider, le juge peut prendre la décision à sa place.

  • Rectifier les quotes-parts ou les charges (art. 3.92 §7)

    Le juge peut corriger des quotes-parts mal calculées, ou un mode de répartition des charges qui vous cause un préjudice propre.

  • Obtenir un syndic ou un administrateur provisoire (art. 3.89 §8 et 3.92 §2)

    En cas de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire. Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis, des copropriétaires détenant au moins un cinquième des quotes-parts peuvent demander un administrateur provisoire.

Qui paie les frais de procédure ?

Si vous plaidez contre l'ACP, vous participez en principe aux provisions pour frais de l'association. Mais si votre demande est déclarée totalement fondée, vous êtes dispensé de participer aux honoraires et dépens de l'association (art. 3.92 §9).

Vos devoirs de copropriétaire

Payer les charges et les provisions

Le patrimoine de l'ACP est alimenté par les apports périodiques décidés par l'AG (art. 3.86 §3), selon la répartition prévue par le règlement de copropriété (art. 3.85 §1, 2°). Le syndic peut agir en justice pour récupérer les charges. Voir notre article sur les impayés de charges en copropriété.

Respecter les statuts, le ROI et les décisions d'AG

Les statuts, le règlement d'ordre intérieur et les décisions de l'AG vous sont opposables, que vous ayez voté pour, contre ou été absent (art. 3.93 §1 et §5).

Tenir le syndic informé

Signalez sans délai vos changements d'adresse et tout changement dans le statut de votre lot, comme une vente ou un usufruit (art. 3.93 §2).

Encadrer vos travaux

Les travaux qui affectent les parties communes exigent une décision de l'AG à la majorité des deux tiers (art. 3.88 §1, 1°, b). Dans votre partie privative, vous êtes libre, à condition de ne pas nuire aux autres occupants ni à l'immeuble. Vérifiez votre règlement de copropriété avant de commencer.

Informer votre locataire

Si vous louez, vous devez communiquer au locataire, à la conclusion du bail, l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre des décisions. À défaut, vous êtes seul responsable du dommage (art. 3.93 §5, 1°).

Vérifier votre assurance

L'immeuble est en principe assuré par l'ACP. Votre propre assurance couvre votre contenu et votre responsabilité. Vérifiez ce que prévoit votre règlement de copropriété.

Litiges en copropriété : les cas courants et la marche à suivre

Les litiges les plus fréquents

Bruit et troubles de voisinage

Le règlement d'ordre intérieur fixe en général les règles de vie commune, et le syndic peut les rappeler à l'occupant concerné.

Charges contestées

Demandez le détail du décompte et les pièces. Si la clé de répartition elle-même est en cause, la voie est la rectification judiciaire, pas le refus de payer.

Travaux sans autorisation

Des travaux touchant aux parties communes sans décision de l'AG peuvent être contestés par le syndic au nom de l'association.

Usage des parties communes

Local vélos encombré, palier transformé en débarras : chacun a un droit d'usage proportionnel, sauf disposition contraire des statuts.

Syndic inactif

L'assemblée peut toujours révoquer le syndic (art. 3.89 §7), et le juge peut désigner un syndic provisoire en cas de carence.

Votre gestionnaire ne répond plus ? Lisez notre guide que faire quand le syndic ne répond pas. Si la confiance est rompue, voyez comment révoquer le syndic.

Cinq étapes, du dialogue au juge de paix

  1. 1 Le dialogue. Exposez le problème par écrit au syndic et, s'il existe, au conseil de copropriété.
  2. 2 La mise en demeure. Sans réaction, envoyez une mise en demeure par recommandé, avec un délai précis.
  3. 3 Le point à l'ordre du jour. Si le sujet relève d'une décision collective, faites-le inscrire à la prochaine AG (art. 3.87 §4).
  4. 4 La médiation. Une clause d'arbitrage est réputée non écrite, mais la médiation (art. 1724 et suivants du Code judiciaire) et le droit collaboratif restent possibles (art. 3.85 §5).
  5. 5 Le juge de paix. En dernier recours, le juge de paix est en principe compétent pour les litiges de copropriété.

Et si vous êtes locataire ?

Le locataire ne vote pas, mais il peut demander au juge d'annuler une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive adoptée après la naissance de son droit, si elle lui cause un préjudice propre. Il dispose de deux mois à partir de la communication de la décision, et au plus tard de quatre mois après l'AG (art. 3.93 §5).

Tableau récapitulatif des droits et devoirs

Vos droits Vos devoirs
Participer et voter à l'AG, selon votre quote-part art. 3.87 §1 et §6 Payer les charges et les provisions art. 3.86 §3 et 3.85 §1, 2°
Vous faire représenter ou assister art. 3.87 §1 et §7 Respecter les statuts, le ROI et les décisions d'AG art. 3.93 §1 et §5
Faire inscrire un point à l'ordre du jour art. 3.87 §3 et §4 Signaler vos changements d'adresse et de statut du lot art. 3.93 §2
Consulter les documents non privés art. 3.89 §5, 9° et 3.93 §3-4 Obtenir une décision d'AG avant tout travail aux parties communes art. 3.88 §1, 1°, b
Contester une décision dans les 4 mois art. 3.92 §3 Communiquer le ROI et le registre à votre locataire art. 3.93 §5, 1°

Un bon syndic rend ces droits faciles à exercer. C'est le sens des services de gestion de Be-Syndic, y compris pour les grandes copropriétés.

Questions fréquentes

Quels sont les droits d'un copropriétaire en Belgique ?

Il vote à l'assemblée générale selon sa quote-part (art. 3.87 §6), peut s'y faire représenter et faire inscrire des points à l'ordre du jour. Il a accès aux documents non privés de la copropriété (art. 3.89 §5, 9°) et peut contester en justice une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive (art. 3.92 §3).

Quels sont les devoirs d'un copropriétaire ?

Payer les charges et provisions (art. 3.86 §3), respecter les statuts, le règlement d'ordre intérieur et les décisions d'AG (art. 3.93), informer le syndic de ses changements d'adresse (art. 3.93 §2) et ne pas toucher aux parties communes sans décision de l'AG.

Comment contester une décision de l'assemblée générale ?

En demandant au juge de l'annuler ou de la réformer, si elle est irrégulière, frauduleuse ou abusive et vous cause un préjudice personnel. L'action doit être intentée dans les quatre mois à compter de la date de l'assemblée (art. 3.92 §3).

Un copropriétaire peut-il consulter les comptes de la copropriété ?

Oui. Le syndic doit donner accès à tous les documents non privés (art. 3.89 §5, 9°). Le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions se consultent sur place et sans frais (art. 3.93 §3 et §4).

Qui tranche un litige de copropriété en Belgique ?

Le juge de paix est en principe compétent. Avant cela, la médiation et le droit collaboratif restent possibles, même si le règlement contient une clause d'arbitrage, réputée non écrite (art. 3.85 §5).

Sources

Un syndic qui respecte vos droits de copropriétaire

Be-Syndic, agréé IPI n° 507.791, gère plus de 100 copropriétés à Bruxelles. Un gestionnaire dédié, des comptes consultables en ligne et une réponse sous 24 heures par un humain.

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