Onroerende voorheffing en huurder: wie betaalt, en welke verminderingen krijgt u terug?
Uw verhuurder vraagt u de onroerende voorheffing te betalen? U hebt twee kinderen en hoorde van een vermindering die de eigenaar aan u zou moeten doorgeven? De regels verschillen naargelang het Gewest en het soort huurovereenkomst. Hieronder leest u wat de wet bepaalt voor huurders in Brussel, Wallonië en Vlaanderen, en hoe u terugkrijgt waar u recht op hebt.
⚖️ Wettelijke basis
In Brussel: Brusselse Huisvestingscode, art. 226. In Wallonië: decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst, art. 59 (en art. 73 voor medehuur, art. 83 voor studentenhuur). De verminderingen vallen onder de gewestelijke fiscaliteit: Brussel Fiscaliteit, SPW Fiscalité en de Vlaamse Belastingdienst.
Bent u eigenaar in Brussel en zoekt u de verminderingen, premies en vrijstellingen waarop u recht hebt? Lees dan onze gids over de onroerende voorheffing in Brussel. Dit artikel bekijkt de zaak vanuit de huurder.
Wie moet de onroerende voorheffing wettelijk betalen?
De onroerende voorheffing treft het goed, niet de bewoner. De wettelijke belastingplichtige is de persoon die op 1 januari van het jaar eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van het goed is. De huurder en de blote eigenaar zijn geen belastingplichtige.
Concreet wordt het aanslagbiljet naar de eigenaar gestuurd, niet naar u. Wat uw huurcontract ook bepaalt, de belastingdienst vraagt de voorheffing niet rechtstreeks aan u.
De echte vraag is dus: mag de verhuurder dat bedrag aan u doorrekenen? Het antwoord hangt af van uw Gewest en het soort huurovereenkomst. Wilt u begrijpen hoe het bedrag dit jaar evolueert, lees dan ons artikel over de onroerende voorheffing 2026 in Brussel en Wallonië.
Wat uw huurcontract mag bepalen, per Gewest
In Brussel: verboden voor de hoofdverblijfplaats
Volgens artikel 226 van de Brusselse Huisvestingscode is de onroerende voorheffing verplicht ten laste van de verhuurder bij drie soorten huurovereenkomsten: de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats, de studentenhuurovereenkomst en de glijdende huurovereenkomst. Voor medehuurovereenkomsten gesloten of hernieuwd vanaf 1 november 2024 is de voorheffing eveneens verplicht ten laste van de verhuurder.
Voor de andere huurovereenkomsten (bijvoorbeeld een tweede verblijf of een pied-à-terre dat niet uw hoofdverblijfplaats is) kiezen de partijen vrij wie de voorheffing draagt.
In Wallonië: verboden, en de regel is dwingend
Artikel 59 van het decreet van 15 maart 2018 is duidelijk: de onroerende voorheffing voor de gehuurde woning mag niet ten laste van de huurder worden gelegd. Dezelfde regel geldt voor medehuur (art. 73) en studentenhuur (art. 83). De bepaling is dwingend: een strijdig beding in het huurcontract is nietig.
In Vlaanderen: controleer uw huurcontract
De wettelijke belastingplichtige blijft de eigenaar. Lees de bepalingen van uw huurcontract over kosten en belastingen aandachtig. Twijfelt u over de geldigheid van een beding dat de voorheffing ten laste van u legt, informeer u dan bij de Vlaamse Belastingdienst of een juridisch adviseur.
Niet-residentiële huur en handelshuur
Voor een handelszaak, een kantoor of een ander goed dat niet als woning dient, geldt in principe contractvrijheid: het huurcontract kan de voorheffing ten laste van de huurder leggen. Tegenover de fiscus blijft de verhuurder wel de enige belastingplichtige.
De verminderingen voor huurders en hun bedrag
Ook al betaalt u de voorheffing niet, uw gezin kan recht hebben op een vermindering, berekend op de voorheffing van de woning en daarna door de verhuurder aan u doorgegeven. De voorwaarden worden beoordeeld op 1 januari van het jaar.
| Situatie op 1 januari | Brussel | Wallonië | Vlaanderen |
|---|---|---|---|
| Kinderen ten laste (minstens twee) | 10 % per kind | 125 € per kind | 8,80 € basisbedrag per kind (2026) + opcentiemen |
| Persoon met een handicap in het gezin | 20 % | 250 € per persoon | Vermindering voorzien |
| Groot oorlogsinvalide | 20 % | 250 € | - |
| Kind in gelijkmatig verdeelde huisvesting | - | 62,50 € (125 € bij handicap) | - |
| Andere persoon ten laste (tot de 2e graad) | - | 125 € | - |
- • Vlaanderen: het basisbedrag (8,80 euro per kind voor 2026, tegenover 8,32 euro in 2024) wordt verhoogd met de provinciale en gemeentelijke opcentiemen en elk jaar geïndexeerd. Het eindbedrag verschilt dus per gemeente. Een kind met een handicap telt voor twee, en de vermindering kan nooit hoger zijn dan de voorheffing van het perceel.
- • Brussel: er moeten minstens twee kinderen met recht op kinderbijslag op 1 januari in de woning gedomicilieerd zijn. De BE HOME-premie is voorbehouden aan eigenaars-bewoners: een huurder heeft er geen recht op.
Voorbeeld: een gezin met twee kinderen ten laste dat een appartement huurt in Wallonië, kan aanspraak maken op 2 × 125 euro, dus 250 euro, af te trekken van de huur. Hetzelfde gezin in Brussel krijgt 10 % vermindering per kind ten laste, dus 20 % voor twee kinderen.
Hoe krijgt u de vermindering als huurder terug?
In Brussel: de eigenaar dient de aanvraag in
De aanvraag tot vermindering wordt ingediend door de eigenaar, via MyTax.brussels. Voor huurovereenkomsten gesloten of hernieuwd vanaf 1 november 2024 moet de verhuurder dat doen op uw eerste verzoek, zodra u hem de nodige gegevens hebt bezorgd (gezinssamenstelling, kinderen ten laste, erkenning van een handicap). De vermindering komt toe aan de bewoner die op 1 januari in de woning verblijft. De verhuurder geeft ze aan u door vóór het einde van elk huurjaar, via een gelijkwaardige huurverlaging of een afzonderlijke storting.
In Wallonië: u kunt zelf handelen
Voldoet u aan de voorwaarden, dan kunt u de vermindering aanvragen bij SPW Fiscalité, online via « Mon Espace » of met het papieren formulier. De aanvraag kan vanaf januari. Is het aanslagbiljet al verstuurd, dan hebt u zes maanden vanaf de derde werkdag na de verzending. De vermindering wordt toegekend aan de eigenaar, en u mag het bedrag van uw huur aftrekken: de verhuurder kan dat niet weigeren.
In Vlaanderen: één aanvraag volstaat
U dient één aanvraag in bij de Vlaamse Belastingdienst. Daarna controleert de administratie elk jaar of u nog aan de voorwaarden voldoet. Wacht niet te lang: een aanvraag die na 1 mei binnenkomt, wordt mogelijk niet op tijd verwerkt voor het aanslagbiljet van dat jaar. De vermindering wordt toegekend op het aanslagbiljet van de verhuurder, die ze eenmaal per jaar van de huur moet aftrekken of aan u moet doorstorten. Een bezwaar blijft mogelijk binnen drie maanden na de verzending van het aanslagbiljet.
Praktische tip: richt uw verzoek in de drie Gewesten schriftelijk aan de verhuurder (e-mail of brief), voeg de bewijsstukken toe en bewaar van alles een kopie: gezinssamenstelling, attesten, briefwisseling met de verhuurder, bewijs van de aftrek of de storting.
Huurder in een mede-eigendom: de voorheffing en de syndicus
Ligt uw appartement in een gebouw in mede-eigendom, dan duikt vaak hetzelfde misverstand op: de onroerende voorheffing zou een « kost van de mede-eigendom » zijn. Dat klopt niet. Elk appartement wordt afzonderlijk belast, en het aanslagbiljet gaat rechtstreeks naar de eigenaar ervan. De voorheffing staat niet in de kostenafrekening van de syndicus.
Uw verhuurder bezorgt u een afrekening van de huurlasten (onderhoud van de gemeenschappelijke delen, lift, collectieve verwarming enz.). Bij een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats in Brussel of een woninghuur in Wallonië mag die afrekening de voorheffing niet bevatten. Staat ze er toch in, vraag de verhuurder dan om ze te schrappen.
De syndicus speelt geen rol bij de voorheffing: hij berekent ze niet en verdeelt ze niet. Hij moet wel de datum van de algemene vergaderingen aanplakken in de gemeenschappelijke delen, zodat bewoners zonder stemrecht hun vragen of opmerkingen over de gemeenschappelijke delen schriftelijk kunnen indienen (art. 3.89 §5, 6° BW).
Verhuurt u een appartement in Brussel? Een professionele syndicus geeft u een aanspreekpunt en duidelijke rekeningen voor uw huurafrekeningen: ontdek de diensten van Be-Syndic voor mede-eigendommen. En verhuurt u in Brussel, bekijk dan ook de nieuwe verhuursnormen in Brussel in 2026.
Veelgemaakte fouten en checklist voor de huurder
- • De voorheffing betalen zonder uw huurcontract na te kijken: in Brussel en Wallonië verbiedt de wet dat voor de meeste woninghuurovereenkomsten.
- • Voorheffing en huurlasten verwarren: huurlasten dekken diensten, geen grondbelasting.
- • Wachten tot de verhuurder zelf aan de vermindering denkt: vaak moet de huurder de eerste stap zetten.
- • De datum van 1 januari vergeten: uw situatie op die datum telt, ook als u in de loop van het jaar verhuist.
- • Alles mondeling regelen: zonder geschrift is een verzoek of een aftrek moeilijk te bewijzen.
- ☐ Ik ken het soort huurovereenkomst (hoofdverblijfplaats, studentenhuur, medehuur, andere) en mijn Gewest.
- ☐ Ik heb nagekeken dat de voorheffing niet in mijn huur of in mijn afrekening van huurlasten zit.
- ☐ Ik heb mijn gezinssamenstelling op 1 januari gecontroleerd (kinderen ten laste, handicap).
- ☐ Ik heb een schriftelijk verzoek aan de verhuurder gestuurd, of zelf de aanvraag ingediend in Wallonië of Vlaanderen.
- ☐ Ik heb de bewijsstukken en het bewijs van de aftrek of de storting bewaard.
Veelgestelde vragen
Moet de huurder de onroerende voorheffing betalen?
In principe niet. De wettelijke belastingplichtige is de eigenaar (of de vruchtgebruiker, erfpachter enz.) op 1 januari. In Brussel is de voorheffing verplicht ten laste van de verhuurder bij een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats, een studentenhuurovereenkomst en een glijdende huurovereenkomst (Brusselse Huisvestingscode, art. 226). In Wallonië mag ze niet ten laste van de huurder worden gelegd (decreet van 15 maart 2018, art. 59, 73 en 83). In Vlaanderen: controleer uw huurcontract. Bij een handelshuur kunnen de partijen in principe iets anders afspreken.
Hoe krijgt u als huurder de onroerende voorheffing terugbetaald?
U krijgt de vermindering waarop uw gezin recht heeft, toegekend op het aanslagbiljet van de eigenaar. In Brussel dient de eigenaar de aanvraag in via MyTax.brussels en geeft hij u de vermindering door (huurverlaging of afzonderlijke storting). In Wallonië kunt u ze zelf aanvragen bij SPW Fiscalité en van de huur aftrekken. In Vlaanderen dient u één aanvraag in bij de Vlaamse Belastingdienst, waarna de verhuurder de vermindering eenmaal per jaar van de huur aftrekt of aan u doorstort.
Hoeveel bedraagt de vermindering voor kinderen ten laste?
Dat hangt af van het Gewest, en er moeten minstens twee kinderen ten laste op 1 januari in de woning gedomicilieerd zijn. In Brussel: een vermindering van 10 % per kind ten laste. In Wallonië: 125 euro per kind ten laste. In Vlaanderen: een basisbedrag van 8,80 euro per kind voor 2026, verhoogd met de provinciale en gemeentelijke opcentiemen, zodat het eindbedrag per gemeente verschilt.
Onroerende voorheffing voor huurders in Wallonië: welke regels?
De onroerende voorheffing voor de gehuurde woning mag niet ten laste van de huurder worden gelegd (decreet van 15 maart 2018, art. 59). Dat geldt ook voor medehuur (art. 73) en de studentenhuurovereenkomst (art. 83). De regel is dwingend: een strijdig beding is nietig. Voldoet u op 1 januari aan de voorwaarden, dan kunt u een vermindering aanvragen bij SPW Fiscalité en het bedrag van uw huur aftrekken, zonder dat de verhuurder zich daartegen kan verzetten.
Mijn huurcontract legt de voorheffing ten laste van mij: wat nu?
Controleer eerst het soort huurovereenkomst en het Gewest. Bij een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats, een studentenhuur of een glijdende huur in Brussel, of bij een woninghuur, medehuur of studentenhuur in Wallonië, gaat dat beding in tegen de wet. Schrijf de verhuurder aan met vermelding van de toepasselijke tekst en bewaar een kopie. In Vlaanderen, of bij twijfel, informeert u zich bij de Vlaamse Belastingdienst of een juridisch adviseur voor u stopt met betalen.
Bronnen
- • be.brussels: onroerende voorheffing, op welke vermindering of premie hebt u recht?
- • Brussel Huisvesting (juridische brochure over de woninghuurovereenkomst, Brusselse Huisvestingscode, art. 226)
- • Vlaanderen.be: vermindering van onroerende voorheffing als huurder
- • Wallonie.be: een vermindering van de onroerende voorheffing aanvragen (in het Frans)
- • SPW Logement (brochure « Le bail d'habitation en Wallonie », juli 2024, in het Frans)
- • Burgerlijk Wetboek, boek 3, art. 3.84 tot 3.100 (geconsolideerde tekst, Justel, bijgewerkt tot 16 februari 2026)
Verhuurder in een Brusselse mede-eigendom?
Be-Syndic, BIV-erkend onder nr. 507.791, beheert meer dan 100 mede-eigendommen in Brussel, met een vaste beheerder, rekeningen die u online kunt raadplegen en een antwoord binnen 24 uur.
Vraag een gratis offerte aan
