Onroerende voorheffing 2026: waarom ze stijgt in Brussel en Wallonië
Is uw onroerende voorheffing in 2026 gestegen terwijl u geen enkele werken aan uw woning hebt uitgevoerd? Dat is niet noodzakelijk een vergissing.
Twee mechanismen kunnen de aanslag doen stijgen: de jaarlijkse indexering van het kadastraal inkomen en, afhankelijk van de ligging van het goed, de wijziging van de gemeentelijke, provinciale of agglomeratieopcentiemen.
In 2026 stijgt de indexeringscoëfficiënt van het kadastraal inkomen van 2,2446 naar 2,3000, een verhoging van ongeveer 2,47 % bij een ongewijzigd kadastraal inkomen. Daarbovenop verhogen meerdere Brusselse en Waalse gemeenten hun lokale belastingen. Voor sommige eigenaars ligt het gecumuleerde effect dus duidelijk hoger dan 2,47 %.
📌 Het belangrijkste in 30 seconden
- • De indexeringscoëfficiënt van het kadastraal inkomen stijgt van 2,2446 in 2025 naar 2,3000 in 2026, of ongeveer +2,47 %.
- • Gemeenten kunnen daarnaast hun opcentiemen wijzigen, wat de grote lokale verschillen verklaart.
- • In Brussel omvat de berekening het gewestelijk tarief, de opcentiemen van de Agglomeratie en die van de gemeente.
- • In Wallonië komen bovenop het gewestelijk tarief de provinciale en gemeentelijke opcentiemen.
- • De onroerende voorheffing is een persoonlijke belasting van de eigenaar: het is geen kost van de mede-eigendom die door de syndicus wordt beheerd.
- • Bepaalde werken die het kadastraal inkomen kunnen beïnvloeden, moeten binnen 30 dagen na de voltooiing bij de FOD Financiën worden aangegeven.
- • Een bezwaar tegen de voorheffing schort de betaling ervan niet op.
Waarom stijgt de onroerende voorheffing in 2026?
De onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen van het goed.
Het kadastraal inkomen, of KI, is een administratieve schatting van het jaarlijkse netto huurinkomen dat het goed in een referentieperiode had kunnen opbrengen. Het stemt dus niet overeen met de huidige waarde van de woning, noch met de huidige huurprijs. Elk jaar wordt dit kadastraal inkomen vermenigvuldigd met een indexeringscoëfficiënt.
De indexering van het kadastraal inkomen in 2026
Vereenvoudigd voorbeeld
Voor een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 €:
- • in 2025: 1.000 × 2,2446 = 2.244,60 €;
- • in 2026: 1.000 × 2,3000 = 2.300 €.
Deze verhoging van de belastbare basis geldt ook als het goed helemaal niet gewijzigd is. Maar ze volstaat niet om sommige stijgingen van 10, 15 of zelfs 30 % te verklaren.
Opcentiemen: waarom sommige gemeenten veel sterker stijgen
De onroerende voorheffing gaat niet volledig naar het Gewest. Een belangrijk deel van de aanslag bestaat uit opcentiemen die door de lokale besturen worden gestemd.
Deze tarieven kunnen elk jaar wijzigen. Twee woningen met hetzelfde kadastraal inkomen kunnen dus een heel verschillende voorheffing betalen, afhankelijk van hun ligging.
Hoe wordt de voorheffing berekend in Wallonië?
Het gewestelijk basistarief bedraagt 1,25 % van het geïndexeerd kadastraal inkomen. Daarbij komen:
- de provinciale opcentiemen;
- de gemeentelijke opcentiemen.
De SPW bevestigt dat de gemeentelijke en provinciale opcentiemen elk jaar worden gestemd en dus van entiteit tot entiteit kunnen verschillen.
Hoe wordt de voorheffing berekend in Brussel?
De berekening omvat:
- • het gewestelijk tarief: 1,25 %;
- • de opcentiemen van de Brusselse Agglomeratie;
- • de opcentiemen van de gemeente.
In 2026 past de Brusselse Agglomeratie 989 opcentiemen toe, of 12,3625 % van het geïndexeerd kadastraal inkomen. De gemeente voegt daar haar eigen tarief aan toe.
Onroerende voorheffing = geïndexeerd kadastraal inkomen × globaal tarief
Daarom kan de evolutie van de gemeentelijke opcentiemen een veel zichtbaarder effect op de aanslag hebben dan de indexering van het kadastraal inkomen alleen.
Waar stijgt de onroerende voorheffing het sterkst in 2026?
Meerdere Brusselse en Waalse gemeenten hebben hun opcentiemen in 2026 fors gewijzigd. De ramingen die Moustique publiceerde, tonen onder meer de volgende schommelingen van de voorheffing voor een vergelijkbaar goed in een ongewijzigde situatie:
| Gemeente | Gewest | Indicatieve stijging 2026 |
|---|---|---|
| Sint-Joost-ten-Node | Brussel | +30,42 % |
| Koekelberg | Brussel | +22,08 % |
| Waver | Wallonië | +20,65 % |
| Ganshoren | Brussel | +17,62 % |
| Oudergem | Brussel | +17,44 % |
| Brussel-Stad | Brussel | +15,33 % |
| Etterbeek | Brussel | +15,33 % |
| Ramillies | Wallonië | +14,33 % |
| Ukkel | Brussel | +14,17 % |
| Lasne | Wallonië | +12,00 % |
| Watermaal-Bosvoorde | Brussel | +9,82 % |
| Evere | Brussel | +6,45 % |
Let op: deze percentages stemmen niet rechtstreeks overeen met de stijging van de opcentiemen zelf. Ze geven een indicatie van de evolutie van de voorheffing na verrekening van de verschillende elementen van de berekening. Het bedrag dat u werkelijk betaalt, hangt onder meer af van uw kadastraal inkomen, de toepasselijke opcentiemen en eventuele verminderingen of premies.
In Brussel-Stad bijvoorbeeld stegen de gemeentelijke opcentiemen in 2026 van 2.950 naar 3.457.
Voor een mede-eigenaar in Etterbeek, waar Be-Syndic ook actief is, betekent een merkbare stijging van de voorheffing in 2026 dus niet automatisch dat de administratie een fout heeft gemaakt.
Maakt de onroerende voorheffing deel uit van de kosten van de mede-eigendom?
Nee. De onroerende voorheffing is een individuele belasting die verbonden is aan een zakelijk recht op een onroerend goed. In een mede-eigendom wordt elk appartement of kavel met een eigen kadastraal inkomen afzonderlijk belast.
De onroerende voorheffing mag dus niet worden verward met de kosten die de syndicus beheert, die onder meer kunnen omvatten:
Die kosten worden verdeeld volgens de basisakte en het reglement van mede-eigendom.
Ontvangt u een document van Brussel Fiscaliteit of van de SPW Financiën, dan gaat het niet om een verhoging waartoe uw syndicus heeft beslist.
Wie betaalt de onroerende voorheffing bij de verkoop van een appartement?
Belastingplichtig tegenover de administratie is in principe de persoon die op 1 januari van het aanslagjaar houder is van het zakelijk recht op het goed. Wordt een woning in de loop van het jaar verkocht, dan blijft de verkoper dus belastingplichtig voor dat aanslagjaar.
In de praktijk voorziet de notariële akte doorgaans in een verdeling van de voorheffing tussen verkoper en koper naar rata van de bezitsduur.
Die verdeling is echter een afspraak tussen de partijen. Ze verandert niets aan de identiteit van de belastingplichtige tegenover de fiscale administratie. Bereidt u een verkoop voor? Onze gids om een appartement in mede-eigendom te schatten behandelt de andere punten waarop u moet anticiperen.
Kunnen werken het kadastraal inkomen verhogen?
Ja. Een renovatie leidt echter niet automatisch tot een hoger kadastraal inkomen.
De FOD Financiën verplicht u om elke wijziging die een invloed kan hebben op het kadastraal inkomen aan te geven, binnen 30 dagen na het einde van de werken. De aangifte kan onder meer via MyMinfin worden ingediend.
Welke werken kunnen het kadastraal inkomen beïnvloeden?
| Werken | Mogelijke invloed op het KI |
|---|---|
| Uitbreiding van de bewoonbare oppervlakte | Doorgaans aanzienlijk |
| Omvorming van een zolder tot bewoonbare ruimte | Doorgaans aanzienlijk |
| Bijkomende slaapkamer of badkamer | Mogelijk |
| Wijziging van de bestemming van het goed | Aanzienlijk |
| Comfort dat voordien niet bestond | Mogelijk tot aanzienlijk |
| Belangrijke structurele werken | Te onderzoeken |
| Identieke vervanging van ramen | Doorgaans gering of nihil |
| Schilder- en afwerkingswerken | Doorgaans nihil |
| Gewoon onderhoud | Doorgaans nihil |
Het doorslaggevende criterium is dus niet gewoon de kostprijs van de werken. De vraag is: kunnen de verbouwingen de kadastrale huurwaarde van het goed wijzigen? Bij twijfel kan een aangifte nodig zijn.
Sinds 2024 worden niet-aangegeven verbouwingen strenger gecontroleerd. Volgens cijfers van de FOD Financiën, overgenomen door de OECCBB, werden tussen 2024 en 2026 719 boetes opgelegd, voor een totaalbedrag van ongeveer 1,1 miljoen euro.
Moet de syndicus werken bij het kadaster aangeven?
Niet noodzakelijk. Wanneer een algemene vergadering werken in een mede-eigendom beslist, moet een onderscheid worden gemaakt tussen:
- • de werken in de gemeenschappelijke delen;
- • de eventuele kadastrale gevolgen ervan;
- • de eigen situatie van elke kavel.
De eigenaar blijft verantwoordelijk voor de fiscale en kadastrale verplichtingen die zijn goed betreffen. De syndicus kan wel een belangrijke rol spelen door de uitgevoerde werken te documenteren en de mede-eigenaars correct te informeren.
Bij belangrijke werken is het dus nuttig om de mogelijke kadastrale impact al op de algemene vergadering te bespreken.
Hoe tekent u in 2026 bezwaar aan tegen uw onroerende voorheffing?
Een hoge aanslag is op zich geen reden voor bezwaar. Een bezwaarschrift kan onder meer zinvol zijn bij:
- • een fout over de eigenaar;
- • een fout over het goed;
- • een niet-toegepaste vermindering;
- • een vrijstelling die had moeten worden toegekend;
- • een fout in de gegevens die voor de berekening werden gebruikt.
De termijnen verschillen sterk per Gewest: ongeveer 193 dagen vanaf de verzending in Brussel, 6 maanden in Wallonië en slechts 3 maanden in Vlaanderen.
In Brussel bedraagt de wettelijke termijn precies 186 dagen vanaf het moment waarop het aanslagbiljet geacht wordt gekend te zijn, in principe de 7e dag na de verzending of de elektronische terbeschikkingstelling. Brussel Fiscaliteit vertaalt die termijn dus in 193 dagen vanaf de verzenddatum.
Termijnen om bezwaar aan te tekenen tegen het aanslagbiljet
| Gewest | Termijn | Vertrekpunt |
|---|---|---|
| Brussel | 186 dagen, in de praktijk 193 dagen na de verzenddatum | De wettelijke termijn begint op de 7e dag na de verzending. Voor een elektronisch document op de 7e dag na de terbeschikkingstelling. |
| Wallonië | 6 maanden | Vanaf de datum van uitwerking van de kennisgeving vermeld op het aanslagbiljet. De SPW hanteert voor bepaalde aanvragen in verband met de voorheffing onder meer de 3e werkdag na de verzending als referentie. |
| Vlaanderen | 3 maanden | Na ontvangst van het aanslagbiljet. Een postzending wordt geacht ontvangen te zijn op de 3e werkdag na de verzenddatum. Voor een digitaal document hangt de termijn af van de ontvangst of terbeschikkingstelling. |
Belangrijk: deze termijnen gelden voor het bezwaar tegen de onroerende voorheffing zelf. Ze mogen niet worden verward met de betwisting van een nieuw kadastraal inkomen, die onder de federale FOD Financiën valt en een afzonderlijke procedure volgt.
Bezwaar tegen de voorheffing in Brussel
De procedure verloopt via Brussel Fiscaliteit, onder meer via MyTax.
U beschikt in de praktijk over 193 dagen vanaf de verzenddatum van het aanslagbiljet.
Voor een elektronisch document begint de termijn op de 7e dag na de terbeschikkingstelling: uw eBox niet meteen openen, houdt de termijn niet tegen.
Een bezwaarschrift schort de betalingsverplichting niet op.
Bezwaar tegen de voorheffing in Wallonië
Het bezwaar wordt ingediend bij de SPW Financiën.
Het moet de administratie bereiken uiterlijk binnen zes maanden na de datum van uitwerking van de kennisgeving die op het aanslagbiljet staat. Het bezwaar moet gemotiveerd zijn.
De belastingplichtige moet het gevraagde bedrag binnen de voorziene termijn blijven betalen. Bij een gunstige beslissing kan het te veel betaalde daarna worden terugbetaald.
Bezwaar tegen de voorheffing en betwisting van het kadastraal inkomen zijn twee verschillende zaken
Het kadastraal inkomen valt onder de federale FOD Financiën. De onroerende voorheffing valt onder de gewestelijke fiscale administratie.
Hebt u net een kennisgeving ontvangen van een nieuw kadastraal inkomen en wilt u dat betwisten, dan moet u een specifieke procedure starten bij de Administratie Opmetingen en Waarderingen.
In Wallonië herinnert de SPW eraan dat een betwisting van het kadastraal inkomen tegelijk een bezwaar tegen het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing kan vereisen.
Welke verminderingen van de onroerende voorheffing bestaan er in Brussel?
Verschillende mechanismen kunnen de aanslag verlagen. We bespreken ze in detail in onze volledige gids over de verminderingen, premies en vrijstellingen van de onroerende voorheffing in Brussel.
BE HOME-premie
Ze is, onder voorwaarden, bestemd voor eigenaars die houder zijn van een zakelijk recht en op 1 januari in de betrokken woning gedomicilieerd zijn. De premie wordt normaal van de onroerende voorheffing afgetrokken.
Gemeentelijke premies 2026
- Anderlecht 150 €
- Etterbeek 100 €
- Evere 150 €
- Vorst 212,24 €
- Elsene 100 €
- Koekelberg 163 €
- Sint-Gillis 120 €
- Sint-Joost-ten-Node 150 €
- Schaarbeek 150 €
Brussel-Stad past van haar kant een premie toe met een vast en een variabel deel.
Bescheiden woning
In Brussel kan, onder voorwaarden, een vermindering van 25 % worden toegekend wanneer het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het goed 745 € of minder bedraagt. Andere verminderingen kunnen onder meer gelden voor bepaalde gezinssituaties, een handicap of bepaalde beschermde goederen.
Mag de onroerende voorheffing aan de huurder worden doorgerekend?
Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen de verschillende huurstelsels.
In Wallonië
Bij een woninghuurovereenkomst mag de onroerende voorheffing op de verhuurde woning niet ten laste van de huurder worden gelegd.
Deze bepaling is dwingend. Een andersluidende clausule in de huurovereenkomst heeft dus geen uitwerking.
In Brussel
De Brusselse Huisvestingscode verbiedt om de onroerende voorheffing door de huurder te laten dragen bij:
- • een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats;
- • een huurovereenkomst voor studentenhuisvesting;
- • een medehuurovereenkomst;
- • een glijdende huurovereenkomst.
Medehuur werd door de ordonnantie van 2024 uitdrukkelijk aan deze bescherming toegevoegd.
Voor bepaalde overeenkomsten die niet onder de woninghuur vallen, zoals sommige handels- of beroepshuurovereenkomsten, kunnen andere regels gelden. Voor de andere verplichtingen van Brusselse verhuurders, zie ons artikel over de nieuwe verhuursnormen in Brussel.
Uw voorheffing is sterk gestegen: wat moet u controleren?
Vergelijk uw aanslagbiljet 2026 met dat van 2025 voordat u een bezwaarschrift indient. Controleer onder meer:
Een forse stijging kan volkomen correct zijn wanneer een gemeente haar opcentiemen heeft verhoogd. Het onverklaarbaar verdwijnen van een vermindering of een onjuist kadastraal gegeven verdient daarentegen wel een controle.
FAQ over de onroerende voorheffing 2026
Waarom is mijn onroerende voorheffing in 2026 gestegen?
De indexeringscoëfficiënt van het kadastraal inkomen is gestegen van 2,2446 naar 2,3000, of ongeveer +2,47 %. In sommige gemeenten komt daar een verhoging van de opcentiemen bovenop.
Kan de syndicus mijn onroerende voorheffing verhogen?
Nee. De onroerende voorheffing is een belasting die door de fiscale overheden wordt vastgesteld. De syndicus bepaalt noch het bedrag noch het tarief.
Kan mijn voorheffing stijgen zonder werken?
Ja. De jaarlijkse indexering van het kadastraal inkomen en wijzigingen in de lokale fiscaliteit kunnen uw aanslag verhogen, ook als uw woning volledig ongewijzigd is gebleven.
Moet ik al mijn werken aangeven bij het kadaster?
Nee. De FOD Financiën verplicht de aangifte van wijzigingen die een invloed kunnen hebben op het kadastraal inkomen. Gewone onderhouds- of afwerkingswerken hebben doorgaans niet dezelfde impact als een uitbreiding of een ingrijpende verbouwing.
Schort een bezwaarschrift de betaling van de voorheffing op?
Nee. Zowel in Brussel als in Wallonië ontslaat een bezwaar u niet van de betaling van de belasting op de vervaldag. Bij een gunstige beslissing kunnen de te veel betaalde bedragen worden terugbetaald.
Wie betaalt de voorheffing na de verkoop van een appartement?
De fiscus vordert de voorheffing van de houder van het zakelijk recht op 1 januari. Bij een verkoop regelt de notaris doorgaans een verdeling tussen verkoper en koper naar rata van hun bezitsperiode.
Onroerende voorheffing 2026: wat u moet onthouden
De stijging van de onroerende voorheffing in 2026 heeft niet één enkele oorzaak. De indexering brengt de coëfficiënt van het kadastraal inkomen van 2,2446 naar 2,3000. De fiscale beslissingen van gemeenten, provincies en de Brusselse Agglomeratie kunnen die stijging vervolgens versterken.
Een aanslag die duidelijk hoger ligt dan in 2025 is dus niet noodzakelijk fout. Elke eigenaar heeft er wel baat bij zijn kadastraal inkomen, verminderingen, premies en de toegepaste lokale tarieven na te kijken.
In een mede-eigendom blijft de rol van de syndicus afgebakend: de voorheffing is een individuele fiscale verplichting, terwijl de syndicus de kosten en beslissingen over de gemeenschappelijke delen beheert.
Een syndicus die u helpt het overzicht te bewaren
Be-Syndic begeleidt mede-eigendommen in Brussel en de rand bij het administratieve, financiële en technische beheer van hun gebouw.
