De Algemene Vergadering van Mede-eigenaars in België: oproeping, quorum en meerderheden

De algemene vergadering beslist over alles in een mede-eigendom: begrotingen, werken, de keuze van de syndicus. Een slecht opgeroepen AV of een verkeerd geteld stemresultaat kan een belangrijke beslissing doen vernietigen. Hieronder vindt u de regels van het Burgerlijk Wetboek, van de oproeping tot de notulen.

Gewone en buitengewone AV

Wie roept de algemene vergadering bijeen?

• • De syndicus, in normale omstandigheden (art. 3.87 §2).
• • Bij gebrek aan een syndicus: de raad van mede-eigendom, anders de voorzitter van de laatste AV, anders mede-eigenaars met een vijfde van de aandelen, om een syndicus te benoemen (art. 3.87 §2).
• • De rechter, op verzoek van elke mede-eigenaar, als de syndicus nalaat of onrechtmatig weigert de AV bijeen te roepen (art. 3.92 §4).

Termijn en vorm van de oproeping

Minstens vijftien dagen vooraf

Behalve bij hoogdringendheid wordt de oproeping minstens vijftien dagen vóór de AV bezorgd (art. 3.87 §3). Zo hebt u de tijd om de documenten te lezen of een volmacht te geven.

Aangetekend of per e-mail?

Aangetekend blijft de regel. E-mail geldt alleen als u daar individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk mee hebt ingestemd. Een oproeping naar het laatste adres dat de syndicus kent, geldt als regelmatig: meld hem dus elke verhuis (art. 3.87 §3 en 3.93 §2).

De verplichte inhoud

Plaats, dag en uur, de agenda met de punten die besproken worden, en de manier waarop u de documenten over die punten kunt inzien (art. 3.87 §3).

De agenda: zo laat u een punt agenderen

De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen van de mede-eigenaars en van de raad van mede-eigendom die hij minstens drie weken vóór de eerste dag van de periode van de gewone AV heeft ontvangen (art. 3.87 §3). U kunt op elk moment schrijven: een verzoek dat te laat komt, schuift door naar de volgende AV (art. 3.87 §4).

De twee begrotingsramingen worden bij de agenda gevoegd van de AV die erover stemt (art. 3.89 §5, 16°). Daar wordt vaak ook de spijzing van het reservefonds besproken.

Wie neemt deel aan de vergadering?

De mede-eigenaars en hun bijstand

Elke eigenaar van een kavel maakt deel uit van de AV. Hij mag zich laten bijstaan door één persoon, als hij de syndicus daarvan minstens vier werkdagen vooraf aangetekend op de hoogte brengt. Die persoon mag het debat niet leiden of monopoliseren. Is een kavel in vruchtgebruik of onverdeeldheid, dan wijzen de betrokkenen één lasthebber aan (art. 3.87 §1). Lees ook de rechten en plichten van de mede-eigenaars.

Bewoners zonder stemrecht

Huurders stemmen niet. De syndicus deelt hun de datum van de AV mee door aanplakking in de gemeenschappelijke delen, zodat ze schriftelijk hun opmerkingen over de gemeenschappelijke delen kunnen bezorgen (art. 3.89 §5, 6°).

De voorzitter en belangenconflicten

De AV wordt voorgezeten door een mede-eigenaar (art. 3.87 §5). Wie door de vereniging gemandateerd of tewerkgesteld is, of er diensten voor levert, stemt niet over zijn eigen opdracht (art. 3.87 §9). Een mede-eigenaar die aannemer is, stemt dus niet over zijn eigen offerte.

Het quorum: wanneer mag de AV beraadslagen?

Bij het begin van de vergadering volstaat een van de twee voorwaarden (art. 3.87 §5):

• • meer dan de helft van de mede-eigenaars is aanwezig of vertegenwoordigd en bezit samen minstens de helft van de aandelen;
• • of de aanwezigen en vertegenwoordigden bezitten meer dan drie vierde van de aandelen.

Zonder quorum komt na minstens vijftien dagen een tweede AV samen. Die beslist ongeacht het aantal aanwezigen.

De meerderheden: wie beslist wat?

Elke mede-eigenaar heeft evenveel stemmen als zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen (art. 3.87 §6). Standaard beslist de AV bij absolute meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Onthoudingen, ongeldige en blanco stemmen tellen niet als uitgebrachte stemmen (art. 3.87 §8).

Mislukt de eenparigheid alleen door afwezigen, dan komt na minstens dertig dagen een nieuwe AV samen: daar volstaat de eenparigheid van de aanwezigen of vertegenwoordigden (art. 3.88 §4).

Wilt u uw beheerder vervangen? Lees onze gids om de syndicus te ontslaan en te wisselen.

Volmachten: de regels

• • Een lasthebber bij naam, mede-eigenaar of niet (art. 3.87 §7).
• • Eén AV, behalve bij een notariële volmacht. Ze geldt ook voor de tweede AV bij gebrek aan quorum, tenzij anders vermeld.
• • Maximaal drie volmachten, tenzij de lasthebber en zijn volmachtgevers samen niet meer dan 10 % van alle stemmen hebben.
• • Een plafond: niemand stemt met meer stemmen dan alle andere aanwezigen of vertegenwoordigden samen.
• • Nooit de syndicus als lasthebber van een mede-eigenaar.

AV via videoconferentie: wat de wet toelaat

Elke mede-eigenaar neemt deel „fysiek of, indien de oproeping daarin voorziet, op afstand” (art. 3.87 §1). Videoconferentie kan dus, als de oproeping het aankondigt. De wet legt geen tool op. Onze tips voor een AV op afstand of hybride zonder betwisting:

• • vermeld in de oproeping de tool, de link en de manier van stemmen;
• • identificeer elke deelnemer bij de opening om het quorum vast te stellen;
• • kondig elke stemming aan en noteer het resultaat per punt;
• • houd een zaal beschikbaar voor wie liever ter plaatse komt.

Schriftelijk beslissen, zonder vergadering

De mede-eigenaars kunnen eenparig en schriftelijk elke beslissing van de AV nemen, behalve die waarvoor een authentieke akte nodig is. De syndicus stelt er notulen van op (art. 3.87 §11).

Na de AV: notulen, register en betwisting

Notulen ondertekend aan het einde van de vergadering

De syndicus stelt de notulen op, met de behaalde meerderheden en de namen van de mede-eigenaars die tegen stemden of zich onthielden. Ze worden aan het einde van de vergadering ondertekend door de voorzitter, de secretaris en de mede-eigenaars die nog aanwezig zijn (art. 3.87 §10).

Register en verzending binnen dertig dagen

Binnen dertig dagen schrijft de syndicus de beslissingen in het register in en bezorgt hij ze aan de mede-eigenaars. Niets ontvangen? Meld het hem schriftelijk (art. 3.87 §12). Het register kan kosteloos worden ingezien op de zetel van de vereniging (art. 3.93 §4).

Een beslissing betwisten binnen vier maanden

Elke mede-eigenaar kan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing die hem persoonlijk nadeel berokkent te vernietigen of te wijzigen, binnen vier maanden na de datum van de AV (art. 3.92 §3). De termijn loopt vanaf de vergadering, niet vanaf de ontvangst van de notulen.

De rol van de raad van mede-eigendom

Een raad van mede-eigendom is verplicht vanaf twintig kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend (art. 3.90 §1). De leden worden bij absolute meerderheid verkozen, elk afzonderlijk, tot de volgende gewone AV (art. 3.90 §3). De raad ziet toe op de goede uitvoering van de opdrachten van de syndicus en legt op elke gewone AV een omstandig jaarverslag voor (art. 3.90 §4). Alles over de raad van mede-eigendom.

In grote gebouwen vraagt de AV meer organisatie: aanwezigheidslijst, talrijke volmachten, stemmingen voorbehouden aan de mede-eigenaars van een bijzonder gemeenschappelijk deel (art. 3.87 §6). Ontdek ons beheer van grote mede-eigendommen.

Een geslaagde AV zonder conflicten

De meeste spanningen ontstaan door informatie die te laat komt. Documenten die vooraf gedeeld worden en een geregeld overleg met de raad van mede-eigendom maken de AV korter en beperken de procedures.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• • Burgerlijk Wetboek, boek 3, art. 3.84 tot 3.100 (geconsolideerde tekst, Justel, bijgewerkt tot 16 februari 2026)
• • FOD Justitie: vereniging van mede-eigenaars
• • BIV: Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars