L'Assemblée Générale de Copropriété en Belgique : convocation, quorum et majorités

L'assemblée générale décide de tout dans une copropriété : budgets, travaux, choix du syndic. Une AG mal convoquée ou un vote mal compté peut faire annuler une décision importante. Voici les règles du Code civil, de la convocation au procès-verbal.

AG ordinaire et AG extraordinaire

Qui convoque l'assemblée générale ?

• • Le syndic, en temps normal (art. 3.87 §2).
• • À défaut de syndic, le conseil de copropriété, sinon le président de la dernière AG, sinon des copropriétaires détenant un cinquième des quotes-parts, pour nommer un syndic (art. 3.87 §2).
• • Le juge, à la demande de tout copropriétaire, si le syndic néglige ou refuse abusivement de convoquer (art. 3.92 §4).

Délai et forme de la convocation

Quinze jours au moins avant l'assemblée

Sauf urgence, la convocation est communiquée au moins quinze jours avant l'AG (art. 3.87 §3). Vous avez ainsi le temps de lire les documents ou de donner une procuration.

Recommandé ou e-mail ?

Le recommandé reste la règle. L'e-mail n'est valable que si vous l'avez accepté individuellement, explicitement et par écrit. La convocation envoyée à la dernière adresse connue du syndic est réputée régulière : signalez-lui tout déménagement (art. 3.87 §3 et 3.93 §2).

Le contenu obligatoire

Le lieu, le jour et l'heure, l'ordre du jour avec les points soumis à discussion, et les modalités de consultation des documents liés à ces points (art. 3.87 §3).

L'ordre du jour : comment y inscrire un point

Le syndic inscrit les propositions écrites des copropriétaires et du conseil de copropriété reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période de l'AG ordinaire (art. 3.87 §3). Vous pouvez écrire à tout moment : une demande arrivée trop tard passe à l'AG suivante (art. 3.87 §4).

Les deux budgets prévisionnels sont joints à l'ordre du jour de l'AG qui les vote (art. 3.89 §5, 16°). C'est souvent là que se discute l'alimentation du fonds de réserve.

Qui participe à l'assemblée ?

Les copropriétaires et leurs accompagnants

Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'AG. Il peut se faire assister d'une personne s'il en avertit le syndic par recommandé au moins quatre jours ouvrables avant. Cette personne ne peut ni diriger ni monopoliser la discussion. Si un lot est en usufruit ou en indivision, les intéressés désignent un mandataire unique (art. 3.87 §1). Voir aussi les droits et devoirs des copropriétaires.

Les occupants sans droit de vote

Les locataires ne votent pas. Le syndic leur communique la date des AG par affichage dans les parties communes, pour qu'ils puissent transmettre par écrit leurs observations sur les parties communes (art. 3.89 §5, 6°).

Le président et les conflits d'intérêts

L'AG est présidée par un copropriétaire (art. 3.87 §5). Une personne mandatée ou employée par l'association, ou qui lui fournit des services, ne vote pas sur sa propre mission (art. 3.87 §9). Le copropriétaire entrepreneur ne vote donc pas sur son devis.

Le quorum : quand l'AG peut-elle délibérer ?

Au début de l'assemblée, l'une des deux conditions suffit (art. 3.87 §5) :

• • plus de la moitié des copropriétaires présents ou représentés, possédant au moins la moitié des quotes-parts ;
• • ou des présents et représentés détenant plus des trois quarts des quotes-parts.

Sans quorum, une deuxième AG est réunie après quinze jours au moins. Elle délibère quel que soit le nombre de présents.

Les majorités : qui décide quoi ?

Chaque copropriétaire a autant de voix que sa quote-part dans les parties communes (art. 3.87 §6). Par défaut, l'AG décide à la majorité absolue des voix des présents ou représentés. Les abstentions, votes nuls et blancs ne comptent pas comme des voix émises (art. 3.87 §8).

Si l'unanimité échoue uniquement à cause d'absents, une nouvelle AG est réunie après trente jours au moins : l'unanimité des présents ou représentés suffit alors (art. 3.88 §4).

Pour remplacer votre gestionnaire, lisez notre guide pour révoquer et changer de syndic.

Les procurations : les règles à respecter

• • Un mandataire nommé, copropriétaire ou non (art. 3.87 §7).
• • Une seule AG, sauf procuration notariée. Elle vaut aussi pour la deuxième AG réunie faute de quorum, sauf mention contraire.
• • Trois procurations au maximum, sauf si le mandataire et ses mandants ne dépassent pas 10 % du total des voix.
• • Un plafond : personne ne vote pour plus de voix que tous les autres présents ou représentés réunis.
• • Jamais le syndic comme mandataire d'un copropriétaire.

AG en visioconférence : ce que permet la loi

Chaque copropriétaire participe « physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance » (art. 3.87 §1). La visioconférence est donc possible si la convocation l'annonce. La loi n'impose aucun outil. Nos conseils pour une AG à distance ou hybride sans contestation :

• • indiquer dans la convocation l'outil, le lien et la manière de voter ;
• • identifier chaque participant à l'ouverture pour établir le quorum ;
• • annoncer chaque vote et noter le résultat point par point ;
• • garder une salle pour ceux qui préfèrent venir en personne.

Décider par écrit, sans réunion

Les copropriétaires peuvent prendre par écrit, à l'unanimité, toute décision de l'AG, sauf celles qui exigent un acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal (art. 3.87 §11).

Après l'AG : procès-verbal, registre et contestation

Un procès-verbal signé en fin de séance

Le syndic rédige le procès-verbal avec les majorités obtenues et le nom des copropriétaires qui ont voté contre ou se sont abstenus. Il est signé en fin de séance par le président, le secrétaire et les copropriétaires encore présents (art. 3.87 §10).

Registre et envoi dans les trente jours

Dans les trente jours, le syndic consigne les décisions dans le registre et les transmet aux copropriétaires. Rien reçu ? Prévenez-le par écrit (art. 3.87 §12). Le registre se consulte sans frais au siège de l'association (art. 3.93 §4).

Contester une décision dans les quatre mois

Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive qui lui cause un préjudice personnel, dans les quatre mois à compter de la date de l'AG (art. 3.92 §3). Le délai court dès l'assemblée, pas dès la réception du procès-verbal.

Le rôle du conseil de copropriété

Un conseil de copropriété est obligatoire dès vingt lots, caves, garages et parkings exclus (art. 3.90 §1). Ses membres sont élus à la majorité absolue, chacun séparément, jusqu'à l'AG ordinaire suivante (art. 3.90 §3). Il veille à la bonne exécution des missions du syndic et présente à chaque AG ordinaire un rapport annuel circonstancié (art. 3.90 §4). Tout savoir sur le conseil de copropriété.

Dans les grands immeubles, l'AG demande plus d'organisation : liste de présence, nombreuses procurations, votes réservés aux copropriétaires concernés par une partie commune particulière (art. 3.87 §6). Découvrez notre gestion des grandes copropriétés.

Réussir son AG et éviter les conflits

La plupart des tensions naissent d'une information arrivée trop tard. Des documents partagés en amont et un dialogue régulier avec le conseil de copropriété raccourcissent l'AG et limitent les recours.

Questions fréquentes

Sources

• • Code civil, livre 3, art. 3.84 à 3.100 (texte consolidé, Justel, mis à jour au 16 février 2026)
• • SPF Justice : associations de copropriétaires
• • IPI : Institut professionnel des agents immobiliers