Be-Syndic
Geschillen & Verhaal

Rechten en plichten van mede-eigenaars in België: wat het Burgerlijk Wetboek bepaalt

• Leestijd: 10 min
Standbeeld van Vrouwe Justitia met een weegschaal

Wie een appartement koopt, wordt lid van een vereniging van mede-eigenaars (VME). U krijgt een stem in de beslissingen over het gebouw en u aanvaardt gemeenschappelijke regels. Hieronder vindt u uw rechten en plichten, artikel per artikel, en daarna de aanpak als er toch een geschil ontstaat.

⚖️ Wettelijke basis

De mede-eigendom van gebouwen wordt geregeld door de artikelen 3.84 tot 3.100 van het Burgerlijk Wetboek. Die regels zijn van dwingend recht: een bepaling van de statuten of van het reglement van interne orde die strijdig is met de wet, wordt van rechtswege vervangen door de wettelijke bepaling (art. 3.100).

Uw rechten op de algemene vergadering

Deelnemen, stemmen en u laten bijstaan

Elke eigenaar van een kavel maakt deel uit van de AV. U neemt fysiek deel of, als de oproeping daarin voorziet, op afstand. U mag zich laten bijstaan door één persoon, als u de syndicus minstens vier werkdagen vooraf per aangetekende zending verwittigt (art. 3.87 §1). Uw aantal stemmen stemt overeen met uw aandeel in de gemeenschappelijke delen (art. 3.87 §6).

U laten vertegenwoordigen

Kunt u er niet bij zijn? Geef een volmacht op naam aan een lasthebber, al dan niet lid van de AV. De syndicus mag nooit uw lasthebber zijn (art. 3.87 §7).

Een punt op de agenda laten zetten

U kunt de syndicus op elk moment punten ter bespreking bezorgen. Een schriftelijk voorstel dat minstens drie weken vóór het begin van de periode van de gewone AV binnenkomt, komt op de agenda ervan. Anders schuift het door naar de volgende vergadering (art. 3.87 §3 en §4).

Een vergadering vragen

Mede-eigenaars met minstens een vijfde van de aandelen kunnen per aangetekende zending een AV eisen. De syndicus roept binnen dertig dagen bijeen; doet hij dat niet, dan kan een medeondertekenaar zelf bijeenroepen (art. 3.87 §2).

Oproeping, quorum, meerderheden: alles staat in onze gids over de algemene vergadering van de mede-eigendom.

Uw recht op informatie

  • • De documenten van de mede-eigendom. De syndicus moet u toegang geven tot alle niet-private documenten en gegevens: rekeningen, facturen, contracten (art. 3.89 §5, 9°).
  • • Het reglement van interne orde en het register van de beslissingen. Ter plaatse en kosteloos te raadplegen (art. 3.93 §3 en §4).
  • • De beslissingen van de AV. De syndicus bezorgt ze u binnen dertig dagen na de vergadering (art. 3.87 §12).
  • • De lijst van de mede-eigenaars. Namen, adressen en aandelen worden u op eerste verzoek bezorgd (art. 3.89 §5, 14°).
  • • Een vertaling. U kunt een vertaling krijgen van elk document van de vereniging in de taal van het taalgebied waar het gebouw ligt, op kosten van de VME (art. 3.96).

De raad van mede-eigendom, waar die bestaat, kan bovendien een kopie nemen van alle beheersstukken van de syndicus (art. 3.90 §4).

Uw rechten op uw kavel en op de gemeenschappelijke delen

  • • Een evenredig gebruik van de gemeenschappelijke delen, tenzij de statuten anders bepalen (art. 3.85 §1, 1°).
  • • De vrijheid om het beheer van uw kavel toe te vertrouwen aan wie u wilt: elke andersluidende clausule wordt voor niet geschreven gehouden (art. 3.85 §4).
  • • Kabels en leidingen plaatsen (energie, water, telecom) in de gemeenschappelijke delen, op eigen kosten en zonder lasten voor de anderen. Verwittig de syndicus minstens twee maanden vóór de werken per aangetekende zending; de mede-eigenaars kunnen zich op grond van een rechtmatig belang verzetten (art. 3.82 §2).

Uw verhaal bij de rechter

Een beslissing van de AV aanvechten

Een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing die u persoonlijk nadeel berokkent, kan door de rechter worden vernietigd of gewijzigd. De termijn is kort: vier maanden vanaf de datum van de vergadering (art. 3.92 §3).

Een vastgelopen situatie deblokkeren

  • Alleen optreden voor uw kavel (art. 3.92 §1)

    U kunt de vorderingen met betrekking tot uw kavel alleen instellen, nadat u de syndicus hebt ingelicht.

  • De rechter een AV laten bijeenroepen (art. 3.92 §4)

    Als de syndicus nalaat of onrechtmatig weigert de vergadering bijeen te roepen, kan de rechter de bijeenroeping bevelen over het voorstel dat u bepaalt.

  • Werken laten toestaan (art. 3.92 §5)

    Wordt de vereiste meerderheid niet gehaald, dan kan de rechter u toestaan dringende en noodzakelijke werken aan de gemeenschappelijke delen alleen uit te voeren, op kosten van de vereniging.

  • Een onrechtmatige minderheid deblokkeren (art. 3.92 §8)

    Wanneer een minderheid de AV onrechtmatig belet te beslissen, kan de rechter de beslissing in haar plaats nemen.

  • Aandelen of lasten laten verbeteren (art. 3.92 §7)

    De rechter kan verkeerd berekende aandelen verbeteren, of een verdeling van de lasten die u een eigen nadeel berokkent.

  • Een voorlopige syndicus of bewindvoerder krijgen (art. 3.89 §8 en 3.92 §2)

    Blijft de syndicus in gebreke, dan kan de rechter een voorlopige syndicus aanstellen. Is het financiële evenwicht van de mede-eigendom ernstig in gevaar, dan kunnen mede-eigenaars met minstens een vijfde van de aandelen een voorlopige bewindvoerder vragen.

Wie betaalt de proceskosten?

Procedeert u tegen de VME, dan draagt u in principe bij in de provisies voor de kosten van de vereniging. Wordt uw vordering echter volledig gegrond verklaard, dan bent u vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten van de vereniging (art. 3.92 §9).

Uw plichten als mede-eigenaar

De lasten en provisies betalen

Het vermogen van de VME wordt gevormd door periodieke bijdragen waartoe de AV beslist (art. 3.86 §3), volgens de verdeling in het reglement van mede-eigendom (art. 3.85 §1, 2°). De syndicus kan gerechtelijk optreden om de lasten te innen. Lees ook ons artikel over onbetaalde kosten in mede-eigendom.

De statuten, het RIO en de beslissingen van de AV naleven

De statuten, het reglement van interne orde en de beslissingen van de AV zijn aan u tegenwerpelijk, of u nu voor of tegen hebt gestemd of afwezig was (art. 3.93 §1 en §5).

De syndicus op de hoogte houden

Meld onverwijld elke adreswijziging en elke wijziging in het statuut van uw kavel, zoals een verkoop of een vruchtgebruik (art. 3.93 §2).

Uw werken correct aanpakken

Werken die de gemeenschappelijke delen raken, vereisen een beslissing van de AV met een tweederdemeerderheid (art. 3.88 §1, 1°, b). In uw privatieve deel bent u vrij, op voorwaarde dat u de andere bewoners en het gebouw niet schaadt. Kijk vóór de start uw reglement van mede-eigendom na.

Uw huurder informeren

Verhuurt u, dan moet u de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst op de hoogte brengen van het bestaan van het reglement van interne orde en van het register van de beslissingen. Doet u dat niet, dan bent u als enige aansprakelijk voor de schade (art. 3.93 §5, 1°).

Uw verzekering nakijken

Het gebouw is in principe verzekerd door de VME. Uw eigen verzekering dekt uw inboedel en uw aansprakelijkheid. Kijk na wat uw reglement van mede-eigendom bepaalt.

Geschillen in mede-eigendom: de vaakste gevallen en de aanpak

De meest voorkomende geschillen

Lawaai en burenhinder

Het reglement van interne orde bepaalt doorgaans de regels voor het samenleven, en de syndicus kan de betrokken bewoner daaraan herinneren.

Betwiste lasten

Vraag de detailafrekening en de stukken op. Staat de verdeelsleutel zelf ter discussie, dan is de weg een gerechtelijke verbetering, niet de betaling weigeren.

Werken zonder toestemming

Werken aan de gemeenschappelijke delen zonder beslissing van de AV kunnen door de syndicus namens de vereniging worden aangevochten.

Gebruik van de gemeenschappelijke delen

Een volgestouwde fietsenberging, een overloop die een berging wordt: iedereen heeft een evenredig gebruiksrecht, tenzij de statuten anders bepalen.

Een syndicus die niets doet

De algemene vergadering kan de syndicus altijd ontslaan (art. 3.89 §7), en de rechter kan bij in gebreke blijven een voorlopige syndicus aanstellen.

Reageert uw beheerder niet meer? Lees onze gids wat te doen als de syndicus niet reageert. Is het vertrouwen weg, lees dan hoe u de syndicus ontslaat.

Vijf stappen, van gesprek tot vrederechter

  1. 1 Het gesprek. Leg het probleem schriftelijk voor aan de syndicus en, als die er is, aan de raad van mede-eigendom.
  2. 2 De ingebrekestelling. Komt er geen reactie, stuur dan een ingebrekestelling per aangetekende zending, met een duidelijke termijn.
  3. 3 Het punt op de agenda. Gaat het om een collectieve beslissing, laat het dan op de volgende AV agenderen (art. 3.87 §4).
  4. 4 De bemiddeling. Een arbitrageclausule wordt voor niet geschreven gehouden, maar bemiddeling (art. 1724 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek) en collaboratief onderhandelen blijven mogelijk (art. 3.85 §5).
  5. 5 De vrederechter. Als laatste stap is in principe de vrederechter bevoegd voor geschillen in mede-eigendom.

En als u huurder bent?

Een huurder stemt niet, maar kan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing te vernietigen die na het ontstaan van zijn recht werd genomen, als ze hem een eigen nadeel berokkent. Hij heeft daarvoor twee maanden vanaf de mededeling van de beslissing, en uiterlijk vier maanden na de AV (art. 3.93 §5).

Overzichtstabel van rechten en plichten

Uw rechten Uw plichten
Deelnemen aan en stemmen op de AV, volgens uw aandeel art. 3.87 §1 en §6 De lasten en provisies betalen art. 3.86 §3 en 3.85 §1, 2°
U laten vertegenwoordigen of bijstaan art. 3.87 §1 en §7 De statuten, het RIO en de beslissingen van de AV naleven art. 3.93 §1 en §5
Een punt op de agenda laten zetten art. 3.87 §3 en §4 Adreswijzigingen en wijzigingen in het statuut van de kavel melden art. 3.93 §2
De niet-private documenten raadplegen art. 3.89 §5, 9° en 3.93 §3-4 Een AV-beslissing verkrijgen vóór elk werk aan de gemeenschappelijke delen art. 3.88 §1, 1°, b
Een beslissing binnen 4 maanden aanvechten art. 3.92 §3 Het RIO en het register meedelen aan uw huurder art. 3.93 §5, 1°

Een goede syndicus maakt het u gemakkelijk om die rechten uit te oefenen. Dat is de kern van de beheersdiensten van Be-Syndic, ook voor grote mede-eigendommen.

Veelgestelde vragen

Wat zijn de rechten van een mede-eigenaar in België?

Hij stemt op de algemene vergadering volgens zijn aandeel (art. 3.87 §6), kan zich laten vertegenwoordigen en punten op de agenda laten zetten. Hij heeft toegang tot de niet-private documenten van de mede-eigendom (art. 3.89 §5, 9°) en kan een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing voor de rechter aanvechten (art. 3.92 §3).

Wat zijn de plichten van een mede-eigenaar?

De lasten en provisies betalen (art. 3.86 §3), de statuten, het reglement van interne orde en de beslissingen van de AV naleven (art. 3.93), de syndicus op de hoogte brengen van adreswijzigingen (art. 3.93 §2) en niet aan de gemeenschappelijke delen raken zonder beslissing van de AV.

Hoe vecht u een beslissing van de algemene vergadering aan?

Door de rechter te vragen ze te vernietigen of te wijzigen, als ze onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig is en u persoonlijk nadeel berokkent. De vordering moet worden ingesteld binnen vier maanden na de datum van de vergadering (art. 3.92 §3).

Mag een mede-eigenaar de rekeningen van de mede-eigendom inkijken?

Ja. De syndicus moet toegang geven tot alle niet-private documenten (art. 3.89 §5, 9°). Het reglement van interne orde en het register van de beslissingen kunnen ter plaatse en kosteloos worden geraadpleegd (art. 3.93 §3 en §4).

Wie beslecht een geschil in mede-eigendom in België?

In principe is de vrederechter bevoegd. Daarvoor blijven bemiddeling en collaboratief onderhandelen mogelijk, zelfs als het reglement een arbitrageclausule bevat, die voor niet geschreven wordt gehouden (art. 3.85 §5).

Bronnen

Een syndicus die uw rechten als mede-eigenaar respecteert

Be-Syndic, BIV-erkend onder nr. 507.791, beheert meer dan 100 mede-eigendommen in Brussel. Een vaste beheerder, rekeningen die u online kunt raadplegen en een antwoord binnen 24 uur, door een mens.

Vraag een gratis offerte aan

Gerelateerde artikels