Ereloon van de syndicus: zo vergelijkt u twee offertes
Wanneer een algemene vergadering twee syndici vergelijkt, draait het gesprek vaak om één getal: de prijs per kavel per maand. Dat geeft een onvolledig beeld. Twee offertes met dezelfde prijs kunnen op het einde van het jaar sterk uiteenlopen, naargelang wat in het forfait zit en wat apart wordt aangerekend. Hieronder vindt u het Belgische wettelijke kader en een methode om te vergelijken.
Wat de wet zegt over het ereloon van de syndicus
Het ereloon van de syndicus wordt niet mondeling vastgelegd. Artikel 3.89 van het Burgerlijk Wetboek (boek 3, mede-eigendom) vereist een schriftelijke overeenkomst die de verhouding met de vereniging van mede-eigenaars en de bijbehorende vergoeding regelt. Die overeenkomst bevat twee lijsten: de prestaties onder forfait en de bijkomende prestaties, telkens met hun vergoeding.
Een prestatie die op geen van beide lijsten staat, kan dus niet worden aangerekend, tenzij de algemene vergadering daartoe beslist. Hetzelfde artikel beperkt het mandaat van de syndicus tot maximaal drie jaar en bepaalt dat de niet-hernieuwing geen recht geeft op een vergoeding.
Het Burgerlijk Wetboek legt daarentegen geen tarief vast: over het bedrag wordt onderhandeld en vervolgens wordt het ter goedkeuring aan de algemene vergadering voorgelegd. De wettekst vindt u in het uittreksel uit de wet op de mede-eigendom, gepubliceerd door het BIV (Franstalige versie). Wij publiceren hier geen gemiddelde prijs: de bedragen verschillen sterk naargelang de grootte van het gebouw, de gevraagde diensten en de gemeente, en een gemiddelde zonder context is misleidend.
Forfait en bijkomende prestaties: daar zit het verschil
Het forfait dekt het gewone beheer zoals beschreven in de overeenkomst. De bijkomende prestaties zijn die welke de overeenkomst afzonderlijk opsomt, met hun prijs. Let vooral op de grens tussen beide: dezelfde taak kan bij de ene syndicus inbegrepen zijn en bij de andere extra worden aangerekend. Laat elke kandidaat daarom, post per post, de volgende vragen beantwoorden voordat u stemt.
| Te controleren post | Vraag |
|---|---|
| Algemene vergaderingen | Hoeveel vergaderingen zijn in het forfait inbegrepen (gewone, buitengewone), en wat kost een extra vergadering? |
| Opvolging van werken | Zijn het opvragen van offertes, de opvolging van de werf en de oplevering inbegrepen? Vanaf wanneer wordt een supplement aangerekend? |
| Onbetaalde bijdragen | Wie rekent aanmaningen en ingebrekestellingen aan, en tegen welk tarief? Controleer of deze post in de overeenkomst staat. |
| Verkoop van een kavel | Wat kost het overmaken van de informatie aan de notaris en de koper? Artikel 3.94 maakt een onderscheid tussen de informatie die vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of de aankoopbelofte moet worden bezorgd (vijftien dagen, op eenvoudig verzoek) en de informatie die de notaris per aangetekende zending opvraagt (dertig dagen), en legt de kosten voor het overmaken ten laste van de uittredende mede-eigenaar. |
| Schadegevallen | Is het beheer van een schadegeval (aangifte, expertise, opvolging) in het forfait inbegrepen? |
| Uurtarief | Welke bijkomende prestaties worden per uur aangerekend, tegen welk uurtarief en hoe wordt de gepresteerde tijd berekend? |
| Boekhouding en online toegang | Zijn de rekeningen online raadpleegbaar, en is de jaarafsluiting inbegrepen? |
| Indexering en duur | Hoe evolueert de prijs tijdens het mandaat, dat niet langer dan drie jaar mag duren? |
Grote mede-eigendom: wat verandert er bij het vergelijken
In een gebouw met tientallen kavels volstaat de prijs per kavel niet: vergelijk de totale jaarkost voor dezelfde kavels en dezelfde prestaties en houd rekening met de voorspelbare bijkomende prestaties: aantal vergaderingen, technisch beheer van de gemeenschappelijke delen, schadegevallen, omvang van de boekhouding. Laat elke kandidaat de kosten voor hetzelfde scenario berekenen, bijvoorbeeld een buitengewone vergadering, een renovatiewerf en twee schadegevallen in het jaar. Zo krijgt u offertes die echt vergelijkbaar zijn.
Onze pagina over de syndicus voor grote mede-eigendommen beschrijft de aanpak van BE-Syndic voor grotere gebouwen.
Zo bereidt u de vergelijking voor vóór de stemming
- Vraag elke kandidaat om zijn volledige modelovereenkomst, niet enkel een samenvattende offerte.
- Zet de offertes naast elkaar en maak onderscheid tussen de lijst van het forfait en de lijst van de bijkomende prestaties.
- Controleer de inschrijving van de professionele syndicus bij het BIV voordat u stemt.
- Noteer de einddatum van het mandaat: maximaal drie jaar.
Overweegt u van syndicus te veranderen? Onze gids van syndicus veranderen in België beschrijft de procedure. Wat het mandaat dekt, leest u bij de verplichtingen van de syndicus, en voor de vergelijking met een vrijwilliger bij vrijwillige of professionele syndicus. De diensten van BE-Syndic staan op de pagina diensten.
Veelgestelde vragen
Legt het Burgerlijk Wetboek de prijs van een syndicus vast?
Neen. Artikel 3.89 van het Burgerlijk Wetboek vereist een schriftelijke overeenkomst met de lijst van de prestaties onder forfait, de lijst van de bijkomende prestaties en hun vergoeding, maar legt geen tarief vast. Over het bedrag wordt onderhandeld; vervolgens wordt het ter goedkeuring aan de algemene vergadering voorgelegd.
Mag de syndicus een prestatie aanrekenen die niet in de overeenkomst staat?
In principe niet: voor een prestatie die niet in de overeenkomst vermeld staat, is een vergoeding alleen mogelijk als de algemene vergadering daartoe beslist (artikel 3.89 van het Burgerlijk Wetboek).
Hoe lang duurt het mandaat van een syndicus maximaal?
Maximaal drie jaar. De niet-hernieuwing van het mandaat geeft geen recht op een vergoeding (artikel 3.89 van het Burgerlijk Wetboek).
Wie draagt de kosten voor het overmaken van informatie bij de verkoop van een kavel?
De kosten voor het overmaken van de informatie waarin artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek voorziet, zijn ten laste van de uittredende mede-eigenaar. De termijn bedraagt vijftien dagen op eenvoudig verzoek voor de informatie die vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of de aankoopbelofte moet worden bezorgd, en dertig dagen voor de informatie die de notaris per aangetekende zending opvraagt. Het bedrag hangt af van de syndicusovereenkomst: controleer het vóór de verkoop.
Hoe vergelijkt u twee offertes van syndici correct?
Vraag de volledige overeenkomst van elke kandidaat, vergelijk de lijst van het forfait en die van de bijkomende prestaties post per post, en laat iedereen de kosten voor hetzelfde jaarscenario berekenen (vergaderingen, werken, schadegevallen).
Een syndicus die uw mede-eigendom begrijpt
Be-Syndic, professionele syndicus erkend door het BIV in Brussel: gegarandeerde reactiesnelheid, online raadpleegbare rekeningen en een vaste beheerder.
Vraag een gratis offerte aan
