Nieuwe deontologische code: wat verandert er bij uw syndicus?
Sinds 1 oktober 2026 zijn alle professionele syndici in België onderworpen aan een nieuwe deontologische code, goedgekeurd bij koninklijk besluit van 20 juli 2026 en bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 21 september 2026. De code versterkt de financiële transparantie van de mede-eigendom (afzonderlijke rekeningen per gebouw, ristorno's en vergoedingen die naar de vereniging van mede-eigenaars gaan) en regelt voor het eerst het gebruik van artificiële intelligentie.
Dit kunt u voortaan van uw syndicus eisen, en zo controleert u het vóór uw volgende algemene vergadering.
📌 Het belangrijkste in 30 seconden
- • De nieuwe deontologische code van het BIV is in werking getreden op 1 oktober 2026 (KB van 20 juli 2026, B.S. van 21 september 2026, erratum in het B.S. van 6 oktober 2026). Ze vervangt die van 2018.
- • Ze geldt voor elke erkende professionele syndicus: eind 2025 stonden 2.454 vastgoedmakelaars ingeschreven in de kolom „syndicus", van wie 672 uitsluitend syndicus (jaarverslag BIV 2025).
- • Financiële transparantie: elke vereniging van mede-eigenaars moet over afzonderlijke rekeningen op haar naam beschikken; vergoedingen, ristorno's en terugbetalingen gaan rechtstreeks naar de rekening van de mede-eigendom, nooit naar die van de syndicus.
- • Nieuw in 2026: het gebruik van artificiële intelligentie wordt gereglementeerd. De syndicus blijft verantwoordelijk voor wat de tool produceert, moet derden daarover informeren en mag er uw persoonsgegevens niet in invoeren.
- • Bij een tekortkoming: een tuchtklacht bij het BIV is gratis. In 2025 velde het Instituut 402 beslissingen, waaronder 228 schorsingen en 48 schrappingen.
Wat is de deontologische code van het BIV precies?
De deontologische code is het bindende beroepsreglement dat geldt voor elke erkende vastgoedmakelaar in België, de syndicus inbegrepen: wie hem schendt, begaat geen morele fout maar een tuchtrechtelijke fout, die tot schrapping kan leiden.
Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) is de toezichthouder die is ingesteld door de wet van 11 februari 2013. Wie als professionele syndicus werkt zonder er ingeschreven te zijn, oefent het beroep onwettig uit. De code is geen vrijblijvend charter van goede praktijken: hij wordt goedgekeurd bij koninklijk besluit en bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad, waardoor hij tegenstelbaar is.
Hij moet worden onderscheiden van het Burgerlijk Wetboek. Boek 3, artikelen 3.84 en volgende, bepaalt de regels van de mede-eigendom zelf: meerderheden, algemene vergadering, wettelijke verplichtingen van de syndicus opgesomd in artikel 3.89. De deontologische code bepaalt de regels van het beroep. Beide gelden samen, en het is altijd de strengste tekst die van toepassing is.
Wat verandert er concreet sinds 1 oktober 2026?
Drie punten van de nieuwe code raken rechtstreeks uw portefeuille als mede-eigenaar: de scheiding van de rekeningen, het lot van ristorno's en commissies, en de neutraliteitsplicht van de syndicus.
Afzonderlijke rekeningen, mede-eigendom per mede-eigendom
Elke vereniging van mede-eigenaars moet over eigen rekeningen beschikken, geopend op haar naam. De code gaat verder dan vroeger door de syndicus te verplichten de nummers van zijn derdenrekeningen aan het BIV te melden, net als elke latere wijziging.
Deze eis sluit aan bij artikel 3.86, § 3 van het Burgerlijk Wetboek, dat al twee afzonderlijke rekeningen op naam van de VME oplegt: een voor het werkkapitaal en het reservefonds. Waarom is dit punt zo belangrijk? Omdat een syndicus die de tegoeden van meerdere gebouwen op één globale rekening mengt, elke controle onmogelijk maakt. De verduisteringen in mede-eigendommen die de voorbije jaren in België aan het licht kwamen, begonnen bijna allemaal daar.
Ristorno's gaan naar de mede-eigendom, niet naar de syndicus
Elke vergoeding, ristorno of terugbetaling die verband houdt met het beheer, moet rechtstreeks op de rekening van de vereniging van mede-eigenaars worden gestort. Concreet: leverancierskortingen, aanbrengcommissies op een verzekeringscontract, volumebonussen bij een groepsaankoop, schadevergoedingen. Niets daarvan behoort de syndicus toe.
Deze regel geldt samen met artikel 3.89, § 5, 13° van het Burgerlijk Wetboek, dat de syndicus verplicht de voorafgaande toestemming van de algemene vergadering te verkrijgen voordat hij contracteert met een onderneming die met hem of met een van zijn naasten verbonden is.
Neutraliteit, archivering en overdracht
De code legt de syndicus een strikte neutraliteit op bij conflicten tussen mede-eigenaars of bewoners die niet over het beheer van de vereniging gaan. Hij moet bovendien de bewijsstukken van de afrekeningen tien jaar bewaren vanaf zijn kwijting, en een gedetailleerde inventaris opmaken van de stukken die hij overdraagt bij de overgang naar een confrater. Die inventaris komt bovenop de termijn van dertig dagen die artikel 3.89, § 5, 7° van het Burgerlijk Wetboek oplegt om het volledige dossier aan de opvolgende syndicus over te dragen.
Artificiële intelligentie: de nieuwigheid die niemand zag aankomen
Voor het eerst regelt een Belgische deontologische code het gebruik van artificiële intelligentie door vastgoedmakelaars en syndici. Het is de grootste vernieuwing van de tekst van 2026, en ook die waarover het minst wordt gesproken.
Volledige verantwoordelijkheid
De syndicus blijft volledig verantwoordelijk voor het werk dat met behulp van AI wordt uitgevoerd; AI kan zijn professionele oordeel niet vervangen.
Informatie aan derden
Hij moet derden over dat gebruik informeren, overeenkomstig artikel 50 van de Europese verordening inzake artificiële intelligentie.
Gemarkeerde beelden
Het BIV raadt aan beelden van panden die met AI zijn gegenereerd, als zodanig te vermelden.
Beschermde gegevens
Verbod om persoonsgegevens in open AI-systemen in te voeren, en om AI te gebruiken om wie dan ook te misleiden.
Waarom gaat dit u aan? Omdat steeds meer kantoren deze tools gebruiken om de notulen van de algemene vergadering, herinneringen voor kosten of ingebrekestellingen op te stellen. Notulen die automatisch zijn gegenereerd, blijven juridisch toerekenbaar aan de syndicus. En uw namen, adressen en kostensaldi horen niet thuis in een chatbot voor het grote publiek. De vraag verdient het om in de AV gesteld te worden, net als de andere aspecten van de digitalisering van de mede-eigendom.
Wat u van uw syndicus mag eisen, punt voor punt
De onderstaande tabel vat de meest concrete eisen samen, met een onderscheid tussen wat uit het Burgerlijk Wetboek komt en wat uit de deontologische code komt.
| Wat u mag eisen | Basis | Termijn of drempel |
|---|---|---|
| Twee afzonderlijke rekeningen op naam van de VME (werkkapitaal en reservefonds) | Burgerlijk Wetboek, art. 3.86, § 3 | Permanent |
| Een jaarlijkse storting in het reservefonds van minstens 5 % van de gewone gemeenschappelijke kosten | Burgerlijk Wetboek, art. 3.86, § 3 | Behalve bij andersluidende beslissing met viervijfdemeerderheid |
| De storting van ristorno's en vergoedingen op de rekening van de mede-eigendom | Deontologische code BIV (2026) | Bij elke verrichting |
| Meerdere offertes voor werken die aan mededinging worden onderworpen | Burgerlijk Wetboek, art. 3.89, § 5, 11° | Vóór de stemming in de AV |
| De voorafgaande toestemming van de AV om te contracteren met een verbonden onderneming | Burgerlijk Wetboek, art. 3.89, § 5, 13° | Vóór ondertekening |
| De volledige overdracht van het dossier aan de opvolgende syndicus, met inventaris | Burgerlijk Wetboek, art. 3.89, § 5, 7° + BIV-code | 30 dagen na het einde van het mandaat |
| De bewaring van de bewijsstukken | Deontologische code BIV (2026) | 10 jaar na de kwijting |
| Een syndicusmandaat beperkt in de tijd | Burgerlijk Wetboek, art. 3.89, § 1 | Maximaal 3 jaar, uitdrukkelijk hernieuwbaar |
| Het BIV-nummer en het nummer van de derdenrekening op de documenten en de website | Deontologische code BIV (2026) | Permanent |
Hoe controleert u in 15 minuten of uw syndicus in orde is?
Zes controles volstaan, en geen enkele vraagt bijzondere juridische kennis.
- 1 Controleer de erkenning. Het BIV-nummer moet vermeld staan op de oproepingen, de afrekeningen en de website van het kantoor. Met het openbare register van het BIV kunt u nagaan of de inschrijving actief is en of er geen schorsing loopt.
- 2 Vraag de twee rekeninguittreksels van de VME op. Ze moeten op naam staan van de vereniging van mede-eigenaars, met haar ondernemingsnummer, en niet op naam van de syndicus of op een verzamelrekening.
- 3 Lees het syndicuscontract opnieuw. Duur van maximaal drie jaar, gedetailleerd forfaitair ereloon, volledige lijst van de prestaties die extra worden aangerekend. Dit is het document dat u voor zich moet hebben om twee ereloonoffertes van syndici te vergelijken.
- 4 Schakel de raad van mede-eigendom in. In een gebouw met minstens twintig kavels is hij verplicht en kan hij de beheersstukken inzien nadat hij de syndicus daarvan op de hoogte heeft gebracht (art. 3.90, § 4). Het is het meest onderbenutte controle-instrument: lees de rol en de bevoegdheden van de raad van mede-eigendom.
- 5 Spoor de ristorno's op in de afrekening. Een leverancierskorting, een verzekeringscommissie of een creditnota moet als ontvangst van de mede-eigendom verschijnen. Zijn ze onzichtbaar, stel de vraag dan schriftelijk.
- 6 Controleer of de werken aan mededinging zijn onderworpen. Eén enkele offerte in de AV voor een aanzienlijk werk is een alarmsignaal.
Wat doet u als uw syndicus de code niet naleeft?
U kunt gratis een tuchtklacht indienen bij het BIV; die wordt onderzocht door een onafhankelijke juridische assessor, die geen vastgoedmakelaar is maar een advocaat die door de bevoegde minister is aangewezen.
De procedure is schriftelijk. De assessor onderzoekt het dossier, kan een deskundige aanstellen en bewarende maatregelen nemen, en beslist vervolgens tot een seponering of tot een dagvaarding voor de Uitvoerende Kamer. De zitting daar is openbaar, en hoger beroep is mogelijk bij de Kamer van Beroep.
Een belangrijke beperking: het BIV behandelt alleen het tuchtrechtelijke aspect. Het kan u geen schadevergoeding toekennen, noch een boete opleggen ten voordele van de mede-eigendom, en u kunt zich geen burgerlijke partij stellen. Om schadeherstel te verkrijgen, blijft de weg naar de vrederechter of de rechtbank open, en de algemene vergadering behoudt het recht om de syndicus te ontslaan.
| Sanctie | Draagwijdte | Aantal in 2025 |
|---|---|---|
| Schorsing (maximaal 2 jaar) | Verbod om het beroep uit te oefenen gedurende de vastgestelde duur | 228 (57 %) |
| Schrapping | Definitief verbod, eerherstel mogelijk na 5 jaar | 48 (12 %) |
| Berisping | Geen gevolg voor de activiteit, uitgewist na 5 jaar | 39 (10 %) |
| Waarschuwing | Geen gevolg voor de activiteit, uitgewist na 5 jaar | 28 (7 %) |
| Vrijspraak | Geen gevolg | 13 (3 %) |
| Andere beslissingen | Waaronder voorwaardelijke sancties en opgelegde opleidingen | 46 (11 %) |
Bron: jaarverslag BIV 2025 (Franstalige versie): 402 tuchtbeslissingen, 2.008 geopende dossiers, 1.477 seponeringen, 51 beroepen. Gedetailleerde procedure op ipi.be.
Deontologie of Burgerlijk Wetboek: wat primeert?
Beide gelden tegelijk, en in de praktijk haalt altijd de strengste regel het.
Het Burgerlijk Wetboek
Het regelt de rechten van de vereniging van mede-eigenaars: oproeping van de AV, tweederde- of viervijfdemeerderheid naargelang de werken (art. 3.88), boekhouding, begrotingsraming. Een schending wordt gesanctioneerd met de nietigheid van een beslissing, de burgerlijke aansprakelijkheid van de syndicus of zijn ontslag.
De deontologische code
Hij regelt de uitoefening van het beroep en wordt gesanctioneerd door de tuchtorganen van het BIV.
De archivering illustreert het verschil goed: het Burgerlijk Wetboek legt geen algemene bewaartermijn voor de stukken vast, terwijl de deontologische code tien jaar na de kwijting oplegt. Een syndicus die de stukken na vijf jaar vernietigt, schendt het Burgerlijk Wetboek niet, maar begaat wel een deontologische fout. Loopt de dialoog vast, dan blijft de algemene vergadering soeverein: lees de volledige procedure om van syndicus te wisselen of hem te ontslaan.
Het advies van de syndicus
Bij BE-Syndic beheren we een honderdtal mede-eigendommen in Brussel, Waterloo en Vlaams-Brabant. De meest onthullende test past in één zin: vraag uw syndicus om u voor uw gebouw de twee rekeninguittreksels op naam van de VME en het laatste verslag over de mededinging van de leveringscontracten te tonen.
Een kantoor dat in orde is, haalt ze in enkele minuten boven, omdat die stukken al per gebouw geklasseerd zijn. Een kantoor dat twee weken vraagt om die documenten te „reconstrueren", vertelt u zonder het te zeggen dat zijn boekhouding niet per mede-eigendom wordt gevoerd. Doe die test nu, niet tijdens de algemene vergadering: in de zitting hebt u noch de tijd noch de stukken om te beslissen.
Veelgestelde vragen
Geldt de nieuwe deontologische code voor een vrijwillige syndicus?
Nee. De code van het BIV bindt alleen erkende vastgoedmakelaars. Een mede-eigenaar die in zijn eigen gebouw als vrijwillige syndicus is aangesteld, blijft onderworpen aan het Burgerlijk Wetboek, met name aan de verplichtingen van artikel 3.89, maar ontsnapt aan het tuchtrechtelijke toezicht van het BIV. Dat is een zwaarwegend argument voor mede-eigendommen die nog twijfelen.
Mag mijn syndicus de kortingen houden die hij bij leveranciers verkrijgt?
Nee. Vergoedingen, ristorno's en terugbetalingen die verband houden met het beheer, moeten rechtstreeks op de rekening van de vereniging van mede-eigenaars worden gestort. Staat er in uw jaarafrekening geen enkel spoor van, terwijl het gebouw meerdere leveringscontracten heeft, vraag dan vóór de algemene vergadering schriftelijk uitleg.
Wat kost een klacht bij het BIV?
Niets. Een tuchtklacht indienen is gratis en vereist geen advocaat. Daartegenover staat dat het BIV u niet kan vergoeden: het beoordeelt het professionele gedrag van de syndicus, niet de financiële schade van de mede-eigendom, die onder de vrederechter of de rechtbank valt.
Moet mijn syndicus mij zeggen dat hij artificiële intelligentie gebruikt?
Ja, de nieuwe code verplicht hem derden over dat gebruik te informeren, overeenkomstig artikel 50 van de Europese AI-verordening. Hij blijft volledig verantwoordelijk voor het resultaat en mag uw persoonsgegevens niet invoeren in een open AI-systeem.
Moet er een algemene vergadering worden bijeengeroepen om deze nieuwe code toe te passen?
Nee, de code geldt van rechtswege sinds 1 oktober 2026, zonder stemming of wijziging van de statuten. Een punt 'deontologische conformiteit van de syndicus' op de agenda van de volgende gewone AV zetten, is wel een eenvoudige manier om de bewijsstukken te verkrijgen.
Samengevat
De nieuwe deontologische code legt de mede-eigenaars geen extra last op: hij geeft hun argumenten. Afzonderlijke rekeningen, ristorno's die naar de mede-eigendom terugvloeien, archivering over tien jaar, regels voor AI: allemaal punten die u vanaf nu kunt controleren, met stukken. Een syndicus die correct werkt, heeft geen enkele reden om zich zorgen te maken; een syndicus die bij deze vragen dwarsligt, heeft u zonet uw antwoord gegeven.
Bronnen: BIV, de deontologie van de vastgoedmakelaar (Franstalige pagina); koninklijk besluit van 20 juli 2026 (B.S. 21 september 2026). Dit artikel heeft een algemene informatieve waarde en vormt geen juridisch advies.
Een externe blik op uw syndicus?
Wil uw raad van mede-eigendom een frisse blik, of overweegt uw algemene vergadering een andere beheerder? Wij auditen gratis de laatste afrekening van uw gebouw en vertellen u op één pagina wat erin zou moeten staan en wat er ontbreekt.
